Publicações

Publicado em 06/10/2026:

BBIG11 / BPML11 – assinaram acordo de exclusividade para estudar a combinação dos dois fundos de shopping e/ou de seus ativos, buscando sinergias e ganhos de escala.

BROF11 – recebeu proposta não vinculante de R$ 760 milhões para alienação do Edifício Passeio Corporate (RJ). Os termos dependem de análise, negociação e aprovações.

FIIP11 – locou imóvel em Nova Iguaçu (RJ) por 10 anos para a Vivian Festas em substituição à Pernambucanas. O fundo mantém 100% de ocupação, com redução estimada de R$ 0,04/cota ao mês na receita após a carência.

GARE11 – concluiu a compra de galpão frigorificado no RS por R$ 155,9 milhões (pagamento em até 18 meses). O ativo está 100% locado para BRF e Reiter Log, com running yield estimado de 13,5% a.a. nos primeiros 5 anos.

HGBS11 – comprou os 75% restantes do Shopping Jaraguá Araraquara por R$ 216,3 milhões (via emissão de CRI), passando a deter 100% do ativo. Guidance mantido em R$ 0,17/cota para o 2º semestre.

LVBI11 – concluiu a venda de imóvel logístico em Itapevi (SP) por R$ 103,7 milhões. A operação gerou lucro em caixa de R$ 14,9 milhões (R$ 0,93/cota), com preço 16,8% acima do valor investido.

PSEC11 – propôs liquidação do fundo via alienação de todos os seus ativos ao RBRX11 pelo valor patrimonial. A matéria será votada em AGE até 21/10/2026.

TVRI11 – assinou compra de 4 imóveis de renda urbana no RJ por R$ 80,0 milhões, locados para marcas como Bodytech, Fleury e Drogasmil.

VILG11 – concluiu a compra do galpão AAA Multimodal Campinas (SP) por R$ 140 milhões (yield de 18,5% no 1º ano). O ativo é locado para Shopee e MBRF, elevando a exposição do fundo a SP para 25%.

XP Office Prime (fundo Cetipado) – adquiriu participações no JK Square e River South (SP) por R$ 1,11 bilhão, com renda mínima garantida de R$ 7,9 mi/mês por 36 meses e estimativa de elevar o VP da cota em ~15%.

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Publicado em 01/10/2026:

Em setembro, estive na Feira do Empreendedor, um evento muito bem organizado pelo Sebrae, que me proporcionou a oportunidade de participar de diversas palestras ao longo dos quatro dias e coletar novas ideias para o meu projeto Comando Investimentos, focado no ensino dos fundos imobiliários visando renda complementar na aposentadoria, além de conhecer outros empreendedores e a dedicada equipe do Sebrae.

Obrigado, Sebrae / Sebrae PR.

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Publicado em 29/09/2026:

TRBL11 – Assembleia pode definir venda de imóveis e ampliar estratégia do fundo

O fundo de logística TRBL11, antigo SDIL11, que possui gestão compartilhada entre Rio Bravo e Tellus, convocou uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para deliberar sobre três matérias. A principal delas envolve a venda de três imóveis Onde Park, em Ribeirão Preto (SP), TRBL Contagem, em Contagem (MG), e TRBL Guarulhos II, em Guarulhos (SP), como parte de uma estratégia de reciclagem do portfólio e geração de recursos para a aquisição de outros dois imóveis.

Um dos pontos que chama atenção é o TRBL Contagem, que esteve envolvido em uma disputa judicial com os Correios, antigo locatário do imóvel, após uma interdição que acabou levando à falta de pagamento e à rescisão antecipada do contrato. O processo ainda está em andamento, mesmo com o imóvel atualmente locado para a Shopee. A proposta de venda, porém, prevê também a cessão dos direitos relacionados ao processo judicial ao futuro comprador.

Considerando as três vendas, incluindo os direitos litigiosos relacionados ao imóvel de Contagem, as transações podem movimentar aproximadamente R$ 546,7 milhões. Ao mesmo tempo, o fundo pretende utilizar os recursos para a aquisição de dois imóveis classificados como AAA, em operações que somam aproximadamente R$ 457 milhões.

A AGE também pretende alterar o regulamento do fundo para ampliar sua estratégia de atuação. Entre as mudanças propostas estão a ampliação da área geográfica de atuação, a possibilidade de investimento em novas classes de ativos, como CRI, SPEs, ações e participações, além da previsão de alavancagem e recompra de cotas. Também está prevista a criação de um capital autorizado de até R$ 10 bilhões, permitindo novas emissões dentro desse limite.

Por fim, a proposta prevê a alteração da taxa global para 1,10%, abrangendo administração e gestão. Na prática, a assembleia pode representar uma mudança relevante na estrutura e na estratégia do TRBL11, que busca reciclar parte do portfólio atual e, ao mesmo tempo, ampliar as possibilidades de atuação do fundo.

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Publicado em 25/09/2026:

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Publicado em 22/09/2026:

AIEC11 – formalizou duas propostas independentes para a alienação de seus ativos, que somam R$ 367,415 milhões. A primeira refere-se ao Standard Building, no Rio de Janeiro (RJ), com proposta apresentada pelo HGRU11 no valor de R$ 79,415 milhões. A segunda envolve a Torre D do edifício Rochaverá, em São Paulo (SP), com proposta apresentada pelo HGRE11 por R$ 288 milhões, com pagamento estruturado em duas parcelas, sendo 70% no fechamento e 30% em 180 dias, corrigidos pelo IPCA. Ambas as transações preveem pagamento em moeda corrente ou compensação mediante novas cotas dos fundos compradores e estão condicionadas à aprovação prévia em Assembleia Geral Extraordinária (AGE) e ao cumprimento das condições precedentes.

JCSC11 – anunciou a aquisição de uma fração de 16,99% do Shopping Cidade Jardim, em São Paulo (SP), junto ao XPML11, pelo valor total de R$ 454 milhões. O pagamento será realizado em três parcelas ao longo de 12 meses, sendo R$ 272,4 milhões na data do fechamento, em dinheiro e por meio da assunção de CRI devedor, seguidos por duas parcelas de R$ 90,8 milhões em 6 e 12 meses, corrigidas pelo IPCA. A transação deve acrescentar cerca de R$ 3 milhões ao resultado operacional mensal do fundo, representando um potencial de distribuição de R$ 0,75 por cota. A conclusão está prevista para outubro de 2026, sujeita à aprovação do Cade e ao cumprimento das condições precedentes. A prévia dessa operação foi objeto de uma publicação no final de junho.

PMLL11 – concluiu a aquisição de participações minoritárias em cinco shoppings, sendo Prudenshopping, Shopping Granja Vianna, Natal Shopping, North Shopping Maracanaú e Plaza Sul, pelo valor total de R$ 257,1 milhões. As aquisições representam 15.309 m² de ABL própria e apresentam yield médio estimado de 10,5% ao ano nos dois primeiros anos, chegando a aproximadamente 10,1% ao ano na estabilidade.

SNEL11 – formalizou a aquisição de 28 empreendimentos de geração distribuída solar, que somam 116,68 MWp de potência e 84,45 MW de capacidade instalada, por aproximadamente R$ 565 milhões. Os ativos estão distribuídos por 10 estados e apresentam TIR real projetada de 16,87% ao ano, além de ampliarem a geração estimada do portfólio para 464,7 mil MWh por ano. Com as aquisições, o fundo passa de 37 para 65 projetos e de 11 para 14 estados em seu portfólio.

Os detalhes e as condições de cada operação estão disponíveis nos documentos oficiais divulgados pelos respectivos fundos.

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Publicado em 19/09/2026:

TRXF11 anuncia aquisição de dois edifícios corporativos em São Paulo

O fundo imobiliário TRXF11 celebrou compromissos para aquisição de dois edifícios corporativos em São Paulo, o Thera Corporate, na região da Berrini e Vila Olímpia, e o Edifício Morumbi, na região da Chucri Zaidan. Juntos, os imóveis somam 20.402 m² de ABL, com investimento total de aproximadamente R$ 340,3 milhões.

O Thera Corporate representa a maior parte da operação, com 10.587 m² de ABL, padrão AAA e certificação LEED Gold. O imóvel possui diversos locatários, entre eles Sony, CEVA e Ri Happy, e apresenta cap rate de 8,41% ao ano. Já o Edifício Morumbi possui 9.816 m² de ABL, também com perfil multilocatário, incluindo empresas como Air Liquide, Avenida e Einstein, e cap rate de 10,11% ao ano.

A estrutura financeira da operação também chama atenção. Parte relevante do pagamento poderá ser realizada por meio da compensação com créditos decorrentes da subscrição de cotas da 13ª emissão do TRXF11, enquanto parcelas futuras serão corrigidas pelo IPCA e acrescidas de juros de 9,20% ao ano. No caso das áreas atualmente desocupadas, os vendedores ainda deverão realizar pagamentos mensais ao fundo durante 24 meses, complementando a receita até determinados valores de referência.

A operação reforça a exposição do TRXF11 ao mercado de lajes corporativas de São Paulo, justamente em regiões que vêm apresentando redução de vacância e recuperação da demanda por escritórios. O fundo destaca ainda o potencial de reposicionamento do Edifício Morumbi e a qualidade e localização do Thera Corporate como parte da tese de aquisição.

As aquisições ainda dependem do cumprimento de condições previstas nos contratos, incluindo a aprovação pelos cotistas dos fundos vendedores e, no caso do Thera Corporate, a anuência dos titulares dos certificados de recebíveis imobiliários que possuem os imóveis em garantia.

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Publicado em 17/09/2026:

ALZR11 inicia recompra de cotas e reduz sua base

O fundo imobiliário ALZR11 recomprou 47.750 cotas próprias em julho, reduzindo sua base para aproximadamente 164,4 milhões de cotas. A operação faz parte do programa de recompra aprovado pelo fundo, que permite a aquisição de até 16,45 milhões de cotas, equivalente a 10% do total.

Essa, porém, não foi a primeira recompra. Em junho, o fundo já havia adquirido 20 mil cotas a R$ 9,81 por cota, reduzindo naquele momento o total para 164.492.251 cotas.

As cotas foram adquiridas abaixo do valor patrimonial, o que pode contribuir para elevar o valor patrimonial por cota dos investidores que permanecem no fundo. Além disso, com uma quantidade menor de cotas em circulação, os resultados gerados pelo fundo passam a ser distribuídos entre menos cotas, o que pode aumentar o rendimento por cota, caso a geração de receitas e resultados seja mantida.

No relatório de julho, o ALZR11 apresentava valor patrimonial de R$ 10,78 por cota, enquanto as recompras daquele mês foram realizadas a um preço médio de R$ 10,00, representando um desconto de aproximadamente 7,2% sobre o patrimônio. Ao final do mês, o fundo possuía R$ 387 milhões em caixa, equivalente a cerca de 22% do patrimônio líquido.

A recompra de cotas é um mecanismo já utilizado no mercado de ações e também passou a ser admitido para os fundos imobiliários mais recentemente. Em 20 de maio de 2025, a CVM reconheceu a possibilidade de os FIIs realizarem programas de recompra de suas próprias cotas, desde que observadas determinadas condições, como a previsão no regulamento, a aquisição abaixo do valor patrimonial e o posterior cancelamento das cotas. A medida amplia as ferramentas disponíveis para a gestão dos fundos.

Com 67.750 cotas recompradas até julho, o ALZR11 utilizou apenas 0,41% das 16,45 milhões de cotas autorizadas. Será interessante acompanhar a evolução do programa e seus possíveis efeitos sobre o patrimônio e o resultado por cota.

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Publicado em 15/09/2026:

PMLL11 conclui aquisição do Shopping Jardim Sul

O fundo imobiliário PMLL11 concluiu a aquisição de uma fração de 29% do Shopping Jardim Sul, em São Paulo, por R$ 204,2 milhões. A operação havia sido anunciada anteriormente, em março e agosto deste ano, por meio de duas transações independentes.

O fundo passa a deter 8.335 m² de ABL do shopping, que possui 28.741 m² de ABL total e apresenta 98,3% de ocupação. O empreendimento foi inaugurado em 1990 e está localizado no Morumbi, atendendo principalmente aos públicos das classes A e B.

Do valor total, aproximadamente R$ 95,4 milhões correspondem a pagamento em moeda corrente, enquanto os R$ 108,8 milhões restantes foram liquidados por meio da compensação com créditos relacionados à 7ª emissão de cotas do fundo. A gestão estima yield médio de 11,7% ao ano nos dois primeiros anos, com estabilização em aproximadamente 9,9% ao ano.

Com a entrada do Jardim Sul e as movimentações recentes do portfólio, o PMLL11 conta atualmente com 18 ativos de shopping centers, mantendo uma carteira diversificada no segmento.

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Publicado em 12/09/2026:

Assimetria nos preços das cotas

O fundo imobiliário RBRP11, que era gerido pela RBR antes da venda de todos os fundos sob sua gestão para a Pátria e possui um portfólio de lajes corporativas localizadas em São Paulo, anunciou a venda integral de sua participação de 60% no Edifício Jacks Rabinovich, em uma operação de R$ 100,5 milhões.

O imóvel foi recém-desenvolvido e entregue ao fundo no final de 2025 e ainda não estava ocupado. Apesar de também receber propostas para locação, a gestão optou pela venda e, segundo consta no fato relevante, busca gerar maior valor aos cotistas.

Até aqui, uma transação normal. Mas uma abordagem interessante feita pelo portal Metro Quadrado ressaltou como pode existir uma assimetria entre os preços de negociação de imóveis físicos e o valor das cotas dos fundos imobiliários que detêm esses ativos. Em 10/09, quando a operação foi anunciada, as cotas do RBRP11 estavam sendo negociadas aproximadamente 42% abaixo do valor patrimonial.

Ou seja, ao mesmo tempo em que o fundo realizou a venda de um imóvel por um preço considerado justo, obtendo um lucro que deverá ser distribuído aos cotistas, já que o custo de construção ficou próximo de R$ 18 mil/m² e a venda ocorreu por aproximadamente R$ 35 mil/m², havia investidores negociando suas cotas do RBRP11 com um desconto de 42% em relação ao valor patrimonial.

Será que esses mesmos investidores, se tivessem um imóvel real, aceitariam vendê-lo com um desconto de 42%?

A facilidade de compra e venda das cotas de fundos imobiliários acaba permitindo essas assimetrias de preços em relação ao mundo real. Não é indicação de nada, apenas uma reflexão considerando os números frios.

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Publicado em 08/09/2026:

Novos fatos relevantes foram divulgados no mercado de Fundos Imobiliários. Confira os principais destaques.

ALZR11 – a proposta de transferência da administração do fundo para a Vórtx, incluindo também a substituição dos serviços de controladoria, tesouraria, escrituração e custódia, não foi aprovada por falta de quórum. A consulta formal recebeu votos correspondentes a 12,353% das cotas, abaixo dos 25% necessários para deliberação das matérias.

BTLG11 – assinou MoU para a aquisição de três ativos logísticos AAA, locados para Amazon e Mercado Livre, que somam 182,5 mil m² de ABL, por aproximadamente R$ 918,5 milhões. A operação prevê 70% do pagamento à vista e 30% em até 12 meses, com cap rate estimado de 9,0% e yield médio de 12,6% nos próximos 24 meses.

CPLG11 – assinou MoU para a venda de três ativos logísticos, que somam 182,5 mil m² de ABL e estão 100% locados, por aproximadamente R$ 958,6 milhões. A operação poderá gerar um resultado estimado de R$ 121,2 milhões, equivalente a R$ 2,15 por cota, sujeita ao cumprimento de condições precedentes.

FCFL11 – recebeu proposta indicativa para a venda do imóvel localizado na Rua Quatá, na Vila Olímpia, em São Paulo, por R$ 434,9 milhões, com pagamento à vista ou mediante subscrição de cotas do fundo comprador, HGRU11. A operação pode representar o encerramento de um dos poucos FIIs de gestão passiva do segmento de educação.

RELG11 – anunciou a amortização total das cotas, com cada cota dando direito a 9 cotas do RECM11 e R$ 11,75 em dinheiro, totalizando aproximadamente R$ 78,62 por cota. A entrega das cotas está prevista para 08/09 e o pagamento em dinheiro para 10/09, com posterior liquidação e encerramento do fundo.

Os detalhes e as condições de cada operação estão disponíveis nos documentos oficiais divulgados pelos respectivos fundos.

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Publicado em 04/09/2026:

TRXF11 e as desistências bilionárias. Recuo estratégico ou pressão do mercado?

O fundo imobiliário TRXF11 desistiu de duas aquisições bilionárias anunciadas recentemente. A primeira, de aproximadamente R$ 1 bilhão, envolvendo os edifícios Pátio Victor Malzoni e Vista Faria Lima, já foi comentada em uma publicação anterior. Na sequência, o fundo também desistiu da aquisição de um portfólio de quatro galpões logísticos e um prédio corporativo, em uma operação que poderia chegar a R$ 2,1 bilhões. Somadas, as duas operações representavam mais de R$ 3 bilhões em aquisições que não serão realizadas.

O movimento chama ainda mais atenção pelo momento em que aconteceu. O TRXF11 havia anunciado sua 13ª emissão de cotas, inicialmente de R$ 5 bilhões, podendo chegar a R$ 10 bilhões, dando continuidade a uma estratégia de forte expansão. A reação do mercado, porém, foi bastante negativa, com a cota chegando a acumular uma queda superior a 20% em agosto. Pouco depois, começaram os recuos nas aquisições.

Nos comunicados, a justificativa foi praticamente a mesma nos dois casos, com a gestão informando que mudanças nas condições de mercado deixaram de atender determinadas condições previstas nos acordos. Mas o que exatamente mudou? Será que os negócios deixaram de ser interessantes para o fundo, os preços estavam acima do ideal ou as condições das operações já não faziam sentido diante do novo cenário? E até que ponto a reação dos investidores pode ter influenciado essas decisões?

Não há elementos suficientes para afirmar que as desistências ocorreram por pressão do mercado. Mas uma explicação tão genérica naturalmente deixa dúvidas. Será que a gestão estava prestes a realizar bons negócios e simplesmente mudou de ideia, ou percebeu que estava pagando caro demais por alguns ativos e decidiu recuar? Também é possível que o movimento represente uma mudança legítima de estratégia, com maior preocupação em preservar valor para os cotistas do que acelerar o crescimento do fundo.

A meu ver, mais importante do que as desistências em si é entender o que mudou entre o anúncio das aquisições e a decisão de abandoná-las. Afinal, estamos falando de bilhões de reais e de uma gestão que, até pouco tempo atrás, demonstrava forte disposição para expandir o patrimônio do TRXF11. Sem uma explicação mais detalhada sobre o que mudou, ficam as dúvidas e os questionamentos.

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Publicado em 02/09/2026:

Como um imóvel avaliado em R$ 57,1 milhões foi vendido por R$ 115,5 milhões?

O fundo imobiliário HGRE11 celebrou compromisso para venda do Edifício Alegria, localizado no Brás, em São Paulo, por R$ 115,5 milhões. O curioso é que o último laudo de avaliação do imóvel apontava um valor de aproximadamente R$ 57,1 milhões, ou seja, pouco mais da metade do preço negociado.

Mas como explicar uma diferença tão grande? O imóvel, adquirido pelo fundo em 2011, está atualmente 100% desocupado e, segundo a própria gestão, passou a ter características mais próximas de uma reserva de terreno do que de um imóvel gerador de renda. A aprovação do novo Plano de Intervenção Urbana (PIU) Setor Central, pela Prefeitura de São Paulo, que elevou o coeficiente de aproveitamento para cerca de 7 vezes a área do terreno em projetos residenciais, mudou completamente essa perspectiva.

Na prática, o comprador não parece estar olhando apenas para o prédio existente, mas principalmente para o potencial de desenvolvimento do terreno. É justamente essa diferença de visão que ajuda a entender por que alguém pode aceitar pagar R$ 115,5 milhões por um imóvel cujo laudo indicava R$ 57,1 milhões. A operação deverá gerar um lucro em regime de caixa estimado em R$ 42,7 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 3,62 por cota.

Na minha avaliação, esse é um excelente exemplo de como o valor de um imóvel pode ir muito além da renda que ele gera atualmente. Às vezes, o verdadeiro valor está justamente naquilo que ainda pode ser construído.

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Publicado em 29/08/2026:

BTLG11 – anunciou a primeira aquisição após sua oferta de cotas bilionária. Trata-se de um galpão logístico em Guarulhos, adquirido por R$ 375 milhões. O imóvel é de classe AAA e está 100% locado para Lopes Supermercados e M. Dias Branco.

CPOF11 – anunciou a venda de uma participação de 14,05% no Faria Lima Plaza, adquirido em março de 2023 por R$ 201,8 milhões, permanecendo com 25,95% do imóvel.

GGRC11 – a equipe da Zagros, gestora do fundo, foi até a B3 tocar a campainha para comemorar a marca de 400 mil investidores. Outro número relevante é o patrimônio de R$ 4 bilhões, distribuído em mais de 40 imóveis, principalmente do segmento logístico.

PCIP11 – a Apex, administradora do fundo, em conjunto com a gestora Pátria, anunciou a 9ª emissão de cotas, no valor de R$ 4 bilhões, voltada a investidores profissionais e com direito de preferência aos atuais cotistas. Os recursos serão destinados à consolidação dos fundos RBRR11 e RPRI11, anteriormente geridos pela RBR, e do VCJR11, da Vectis, todos adquiridos pela Pátria. Os três fundos serão posteriormente incorporados ao patrimônio do PCIP11, formando um único grande fundo de papel.

TRXF11 – desistiu da aquisição dos conjuntos do Pátio Victor Malzoni, pertencentes ao BLCA11, e também dos conjuntos do Vista Faria Lima, pertencentes ao CVFL11. As duas operações, somadas, exigiriam um desembolso de aproximadamente R$ 1 bilhão. Segundo a gestão, mudanças nas condições de mercado impediram o cumprimento do que estava previsto nas propostas, sem detalhar quais foram essas mudanças.

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Publicado em 27/08/2026:

O último informe mensal do fundo MXRF11, divulgado em agosto, registrou a marca histórica de 1,5 milhão de investidores, sendo o único fundo imobiliário a atingir esse número. Isso me fez lembrar do meu início, há pouco mais de 10 anos, quando o mercado era formado por apenas 89 mil investidores no total e eu tinha aquela sensação de que éramos um pequeno conjunto de seres estranhos perdidos no universo dos fundos imobiliários.

Fundos que possuíam mais de 10 mil investidores eram raros, e uma das preocupações era observar se determinado fundo tinha negociação suficiente para permitir a compra e venda de cotas, já que eram poucos os relatórios gerenciais que podiam exibir a informação “participação em pregões na B3 = 100%”.

Hoje, com um mercado formado por mais de 3,2 milhões de investidores, muitos ainda sem conhecimento suficiente e agindo por impulso a cada pequeno movimento nos preços das cotas, um número expressivo de fundos imobiliários concentra, isoladamente, uma quantidade de investidores maior do que todo o mercado da década passada.

Confira o top 10 de fundos imobiliários em número de investidores:

• MXRF11 = 1.509.087

• XPML11 = 733.101

• HGLG11 = 608.345

• KNCR11 = 578.802

• GARE11 = 547.102

• BTLG11 = 515.243

• CPTS11 = 398.167

• GGRC11 = 395.823

• XPLG11 = 370.912

• VGHF11 = 368.246

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Publicado em 25/08/2026:

As reações extremas do mercado. A recuperação judicial da Casas Bahia, que naturalmente trouxe forte impacto para o preço das ações da empresa, também refletiu nos fundos imobiliários. O imediatismo que impera nos mais variados ambientes também está presente no mercado de capitais.

O fundo imobiliário de logística HSLG11, gerido pela HSI, possui seis imóveis, sendo dois deles locados para a Casas Bahia e responsáveis por 30,9% da receita do fundo. Logo após o mercado identificar que se tratava do FII com maior exposição à varejista, o preço das cotas chegou a registrar queda de aproximadamente 9%.

É um ponto de atenção? Sim, pois existe uma dependência considerável no momento. Mas é importante lembrar que os imóveis pertencem ao fundo e não à empresa locatária. Além disso, no próprio pedido de recuperação judicial, a Casas Bahia classificou as locações dos dois imóveis como essenciais para suas operações e solicitou a manutenção dos contratos. A mentalidade no investimento imobiliário, seja por meio da aquisição direta de imóveis ou de fundos imobiliários, deveria considerar horizontes de longo prazo, como 10, 20 ou 30 anos.

Fica uma reflexão. Caso o pior cenário aconteça e a Casas Bahia deixe os imóveis, eles estão bem localizados? Têm capacidade de atrair novos locatários? Um deles está a aproximadamente 13 km do centro de Belo Horizonte e o outro, a 23 km do centro de Curitiba. São características que também precisam fazer parte da análise.

Em uma visão de longo prazo, uma queda agressiva provocada por um evento pontual deve ser analisada com cuidado antes de qualquer decisão. Enquanto alguns investidores optam pela venda, há quem esteja na ponta compradora da mesma negociação. Nos investimentos, muitas vezes o impulso vem antes da compreensão. Talvez devesse ser o contrário.

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Publicado em 22/08/2026:

O fundo de lajes corporativas BLCA11, que tem gestão compartilhada entre Catuaí e Pátria, recebeu uma proposta para a aquisição de todos os conjuntos de sua propriedade no Pátio Victor Malzoni, único imóvel do fundo, localizado no Itaim Bibi, em São Paulo, e que abriga a sede do Google no Brasil.

A proposta de R$ 474,9 milhões pelos 7.422 m² pertencentes ao BLCA11, equivalente a aproximadamente R$ 64 mil/m², foi apresentada pelo TRXF11. Caso seja aprovada pelos cotistas em assembleia, a operação provavelmente resultará na liquidação do fundo.

Dois detalhes ajudam a contextualizar os valores. Em maio deste ano, o BLCA11 vendeu um conjunto de 411 m² por R$ 26,7 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 65 mil/m², valor muito próximo aos R$ 64 mil/m² da proposta atual. Como referência histórica, o relatório gerencial do fundo informa que o preço de aquisição do Pátio Victor Malzoni, em outubro de 2021, foi de aproximadamente R$ 39 mil/m².

Agora, resta acompanhar a decisão dos cotistas, que poderão aceitar a proposta, realizar o ganho com a venda e caminhar para o encerramento do fundo, resultando em mais uma aquisição para o TRXF11, ou recusar a oferta e manter a renda recorrente proveniente dos aluguéis do BLCA11.

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Publicado em 20/08/2026:

Você conhece a história do antigo BBPO11?
Quase 14 anos depois, o atual TVRI11 prepara sua 2ª emissão de cotas.

O fundo imobiliário TVRI11, gerido pela Tivio, atualmente controlada integralmente pelo Bradesco, obteve aprovação para realizar sua 2ª emissão de cotas, no valor de aproximadamente R$ 500 milhões.

Vale a pena aprofundar um pouco o assunto, já que se trata de um fundo emblemático no mercado. O atual TVRI11 foi lançado em 2012 como BBPO11, sob gestão da Votorantim, posteriormente denominada BV Asset, com um portfólio de 64 imóveis entre agências bancárias e lajes corporativas espalhadas pelo país, adquiridos do próprio Banco do Brasil e locados de volta à instituição. Na época, sua oferta foi um dos acontecimentos que contribuíram para um dos primeiros grandes saltos no número de investidores em fundos imobiliários no Brasil. O regulamento previa uma gestão passiva desses ativos, sem a possibilidade de locação para outros inquilinos.

Entre 2022 e 2023, o Bradesco fechou acordo para adquirir 51% da BV Asset, enquanto os outros 49% permaneceram com o Banco Votorantim, e a operação passou a se chamar Tivio Capital. Além da reestruturação da gestora, o regulamento do fundo foi reformulado, permitindo uma gestão ativa e eliminando a exclusividade das locações com o Banco do Brasil. Com isso, o antigo BBPO11 deu lugar ao atual TVRI11, agora com uma estratégia mais ampla de renda urbana. Em 2026, o Bradesco adquiriu os 49% restantes e passou a deter 100% da Tivio.

Desde então, o fundo incorporou novas operações de renda urbana, vendeu nove agências bancárias e destinou R$ 64 milhões à modernização dos imóveis. Agora, prepara sua segunda emissão de cotas, praticamente 14 anos após a criação do fundo, marcando mais uma etapa de transformação de um dos FIIs mais antigos e conhecidos do mercado.

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Publicado em 18/08/2026:

E as transações entre empresas administradoras de shoppings e fundos imobiliários seguem aquecidas. Desta vez, o fundo de shoppings XPML11 anunciou um Memorando de Entendimentos (MoU) para a aquisição de 60% do São Bernardo Plaza Shopping, participação pertencente à Allos.

O valor total da operação é de aproximadamente R$ 331 milhões, sendo pouco mais de R$ 231 milhões pagos por meio da subscrição de cotas do XPML11 pela Allos e pouco mais de R$ 99 milhões em moeda corrente, em até 24 meses após o fechamento da transação, com correção pelo CDI.

Allos, Iguatemi e Multiplan, empresas com ações listadas na B3, estão envolvidas em negociações recentes de venda de fatias de shoppings para fundos imobiliários. Em muitos casos, essas companhias mantêm exposição aos ativos, seja diretamente, por meio de participações remanescentes, ou indiretamente, pela subscrição de cotas dos fundos, além de continuarem responsáveis pela administração dos empreendimentos. Para as empresas vendedoras, essas operações representam uma oportunidade de reciclagem de portfólio, para os fundos compradores, a possibilidade de ampliar a presença em ativos de qualidade voltados à geração de renda.

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Publicado em 15/08/2026:

O fundo imobiliário TRXF11, que atravessa uma fase acelerada de expansão, anunciou a aquisição de uma participação de 9,33% no ParkShopping Barigui, junto à Multiplan, que permanecerá com 84% do shopping. A transação foi anunciada por R$ 250 milhões, sendo R$ 125 milhões pagos à vista e os outros R$ 125 milhões em até 18 meses, corrigidos pelo IPCA.

O ParkShopping Barigui é um dos principais shoppings do Sul do Brasil, com mais de 200 mil m² de área construída e aproximadamente 66 mil m² de ABL, distribuídos em 417 lojas. Voltado principalmente ao público das classes A e B, está localizado no bairro Mossunguê, uma das regiões mais nobres de Curitiba, em frente ao Parque Barigui, outro importante ponto da cidade.

O complexo passou recentemente por uma grande expansão, ampliando sua capacidade de geração de receita. Atualmente, apresenta taxa de ocupação de 98,50% e, em 2025, registrou R$ 1,96 bilhão em vendas. Trata-se de um empreendimento consolidado e de difícil replicação, características que contribuem para a perenidade da operação.

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Publicado em 13/08/2026:

Iguatemi e o fundo imobiliário TRXF11 anunciaram um acordo para a negociação de participações em cinco shoppings por R$ 876 milhões.

Quando a transação for concluída, o TRXF11 passará a deter 36% do Iguatemi Alphaville, 10% do Iguatemi Ribeirão Preto, 10% do Iguatemi São José do Rio Preto, 35,55% do Iguatemi Praia de Belas e 36% do Fashion Outlet Novo Hamburgo. A Iguatemi permanecerá como sócia dos empreendimentos e também será responsável pela administração dos shoppings.

Em outra frente, o TRXF11 firmou compromisso para a venda de três lojas locadas ao Pão de Açúcar, empresa que enfrenta uma grave crise financeira, por R$ 109 milhões.

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Publicado em 10/08/2026:

Emissões

O fundo de renda urbana HGRU11, gerido pela Pátria, convocou assembleia e teve aprovada, em 07/08, a proposta para realização de sua 7ª emissão de cotas, no valor de R$ 1,1 bilhão, destinada a investidores profissionais. Os atuais cotistas terão direito de preferência.

O fundo industrial IBBP11, gerido pela inVista, anunciou em 06/08 sua 6ª emissão de cotas, no valor de R$ 228 milhões, destinada a investidores profissionais, também com direito de preferência aos atuais cotistas.

O fundo de renda urbana e varejo TRXF11, gerido pela TRX, anunciou em 05/08 sua 13ª emissão de cotas, considerada a maior já anunciada na história dos fundos imobiliários, com valor inicial de R$ 5 bilhões, podendo chegar a R$ 10 bilhões caso seja utilizado integralmente o lote adicional da oferta. A emissão também é destinada a investidores profissionais, com direito de preferência aos atuais cotistas.

Outras ofertas em andamento

O fundo de energia SNEL11, gerido pela Suno, está com sua 5ª emissão de cotas, no valor de R$ 1,8 bilhão, destinada a investidores em geral.

O fundo de papel RECR11, gerido pela REC, está com sua 13ª emissão de cotas, no valor de R$ 409 milhões, destinada a investidores em geral.

O fundo de papel KNSC11, gerido pela Kinea, está com sua 6ª emissão de cotas, no valor de R$ 400 milhões, destinada a investidores em geral.

Novos fundos

O fundo multiestratégia IVBP11, que será gerido pela inVista, anunciou sua oferta pública inicial (IPO), com objetivo de captar R$ 759 milhões junto a investidores qualificados.

O fundo de shoppings TVMO11, que será gerido pela Tivio, anunciou sua oferta pública inicial, com objetivo de captar R$ 464 milhões junto a investidores em geral.

Para informações sobre preço unitário das cotas, cronograma das emissões e demais detalhes das ofertas, consulte os documentos oficiais disponibilizados pelas respectivas gestoras.

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Publicado em 07/08/2026:

BRCO11 – ampliou o contrato de locação com a M. Dias Branco no galpão Bresco Canoas, no Rio Grande do Sul. Após a assinatura do aditivo contratual, a empresa passou a ocupar mais de 24 mil m², reduzindo a vacância física do fundo para 5,9%.

BTHF11 – adquiriu 76% do Shopping Pátio Cianê, em Sorocaba (SP), por R$ 220,4 milhões. O empreendimento possui quase 20 mil m² de Área Bruta Locável (ABL).

GARE11 – concluiu a aquisição de um galpão logístico em Itapevi (SP) por R$ 119,81 milhões. O imóvel está integralmente locado ao Carrefour e conta com áreas de armazenagem seca e refrigerada.

INHF11 – a gestora de fundos imobiliários do Banco Inter convocou assembleias para propor a reorganização de quatro fundos da casa. A proposta previa a incorporação dos fundos INRD11 (residencial), ITIP11 (papel) e ITIT11 (papel) pelo fundo multiestratégia INHF11. A reorganização foi aprovada pelos cotistas do INRD11 e do ITIP11, mas rejeitada pelos investidores do ITIT11, que, por enquanto, permanece independente.

PMLL11 – adquiriu 10% do Shopping Jardim Sul, em São Paulo, por R$ 67 milhões. O empreendimento é voltado ao público das classes A e B. O fundo também concluiu a venda da participação no Shopping Park Sul, em Volta Redonda (RJ) e ampliou sua participação no Shopping Taboão, em Taboão da Serra (SP).

TRXF11 – anunciou um memorando de entendimentos (MoU) com a gestora Cy.Capital, vinculada ao grupo Cyrela, para a aquisição de um portfólio composto por quatro galpões logísticos e um edifício corporativo. O valor da transação poderá chegar a R$ 2,1 bilhões.

VISC11 – anunciou um memorando de entendimentos para a venda de participações em nove shopping centers por R$ 573 milhões. Os empreendimentos envolvidos são: Granja Viana e Prudenshopping (SP), Boulevard, Center e West (RJ), Crystal (PR), Via Sul (CE), Tacaruna (PE) e Natal Shopping (RN).

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Publicado em 05/08/2026:

2,8 bilhões de reais. Valora criará um novo fundo imobiliário em parceria com a Brookfield.

A gestora Valora, por meio do fundo Valora Edifícios Corporativos, formará um portfólio com quatro edifícios atualmente pertencentes à Brookfield: o Centro Empresarial Senado, locado para a sede da Petrobras, no Rio de Janeiro, o Arquipeo, utilizado como campus brasileiro do Grupo WPP, segunda maior holding de comunicação do mundo, o Eldorado Business Tower, que tem entre seus locatários Embraer, LinkedIn e Via e o Passeio Paulista, locado para Banco do Brasil, Mercado Dia e Saint Paul Escola de Negócios, estes três últimos localizados em São Paulo.

A Brookfield seguirá responsável pela administração dos imóveis e permanecerá com cotas subordinadas do fundo. Na prática, isso significa que, em um eventual processo de liquidação ou venda dos ativos, somente receberá recursos após o pagamento de todos os demais investidores.

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Publicado em 01/08/2026:

Você não precisa depender exclusivamente da previdência social para construir sua aposentadoria.

Desenvolver uma fonte complementar de renda ao longo dos anos pode proporcionar mais liberdade para decidir quando reduzir o ritmo de trabalho ou encerrar a vida profissional.

Os fundos imobiliários podem fazer parte dessa estratégia, desde que utilizados com conhecimento, planejamento e visão de longo prazo.

Com esse propósito, criei a Biblioteca Comando Investimentos, uma trilha de aprendizado organizada e gradual para quem deseja compreender melhor o mercado de investimentos.

Nela você encontrará:

📊 Infográfico - entenda, de forma visual, como funciona um fundo imobiliário.

📚 Ebooks - adquira uma base sobre renda fixa e fundos imobiliários com materiais educativos.

🎓 Curso - conteúdo completo, resultado de aproximadamente 10 anos de estudo e experiência, para quem deseja avançar.

📰 Publicações periódicas - acompanhe fatos relevantes, notícias e conteúdos educativos para manter contato constante com o mercado.

O projeto Comando Investimentos é uma iniciativa de educação financeira voltada principalmente aos fundos imobiliários. Não realiza recomendações de investimento, não é casa de análise, instituição financeira, corretora ou gestora de recursos. A missão é contribuir para que cada pessoa desenvolva senso crítico e tome decisões de investimento alinhadas ao seu perfil e aos seus objetivos.

Conhecimento é a base para investir com mais consciência. Acesse a Biblioteca Comando Investimentos.

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Publicado em 30/07/2026:

Lajes corporativas. O segmento que sofreu um dos maiores impactos durante a pandemia e que, em meio às certezas absolutas criadas naquele momento, foi apontado por muitos como um mercado em declínio permanente, vem demonstrando uma retomada consistente. A reocupação de espaços, a redução da vacância em edifícios de maior qualidade e a valorização dos aluguéis mostram que a realidade foi diferente das previsões mais pessimistas.

Com o retorno do modelo presencial, ainda que muitas vezes híbrido, diversas empresas passaram a migrar para escritórios mais modernos, eficientes e bem localizados, impulsionando especialmente as lajes corporativas de alto padrão.

O mercado de São Paulo, principal polo de lajes corporativas do país, reflete esse movimento. A queda da vacância, o aumento da absorção líquida e a alta dos valores de locação em regiões consolidadas demonstram a demanda por ativos de qualidade. Nos últimos meses, empresas de diferentes setores anunciaram novas locações, como a Amazon, que ocupou 39.229 m² no edifício Biosquare, em Pinheiros, a Claro Brasil, com 9.590 m² no Quota Corporate, na região da Chucri Zaidan, a Braskem, que locou 8.951 m² no Alto das Nações, na Chácara Santo Antônio e o BMA Advogados, com 4.093 m² no edifício Bothanic, na região da Avenida Faria Lima.

Mais uma vez, o mercado mostrou que mudanças estruturais não significam o fim de um segmento. As lajes corporativas continuam se adaptando às novas demandas das empresas e seguem ocupando um papel relevante no mercado de fundos imobiliários.

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Publicado em 28/07/2026:

O fundo imobiliário TRXF11 anunciou, neste mês de julho, mais duas operações envolvendo dois importantes nomes do e-commerce: Mercado Livre e Shopee.

O acordo com a Shopee prevê a construção de quatro galpões logísticos de menor porte em cidades do interior: um em Osório (RS), outro também no Rio Grande do Sul, mas com a cidade ainda não divulgada, além de um no interior de Santa Catarina e outro no interior de Minas Gerais. O investimento será de R$ 82,5 milhões. Vale lembrar que, em fevereiro, a gestora TRX já havia anunciado a construção de um galpão para a Shopee em Londrina (PR). Todos os empreendimentos têm previsão de entrega para 2027 e os contratos de locação terão prazo de 10 anos, contados a partir da entrega dos imóveis, na modalidade atípica, em que a rescisão antecipada exige o pagamento integral dos valores previstos até o vencimento do contrato.

Já a operação mais recente envolve um investimento de R$ 1,4 bilhão para a aquisição de um complexo logístico localizado em Guarulhos (SP), composto por três galpões de padrão Triple A. Dois deles já estão locados ao Mercado Livre por 10 anos, enquanto o terceiro ainda está em fase de desenvolvimento, mas também há intenção de locação pelo Mercado Livre. A estruturação da operação envolveu outros dois fundos restritos, TRX Logístico e Matriz Log, e contou com o Banco XP de Atacado como instituição responsável pela ancoragem financeira da transação.

Nos últimos dois anos, o TRXF11 ampliou significativamente sua participação no segmento logístico, que passou a representar 37% do portfólio após essas aquisições. Ainda assim, o segmento de varejo continua sendo o mais representativo, correspondendo a quase 46% dos imóveis do fundo. 

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Publicado em 25/07/2026:

📊 Infográfico 01: Como Funciona um Fundo Imobiliário

⬇️ Baixar infográfico

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Publicado em 23/07/2026:

O fundo imobiliário de varejo RBVA11 ampliou sua exposição ao segmento de self-storage. Semanas atrás, anunciou a locação de dois imóveis localizados nas cidades de São Paulo e Santos para a M3, empresa especializada nesse tipo de operação. Juntos, os imóveis somam aproximadamente 5.026 m² de área e os contratos terão vigência de cinco anos, com aviso prévio de seis meses em caso de desocupação antecipada, além do pagamento dos aluguéis e demais encargos até a entrega das chaves.

Anteriormente, o fundo já possuía uma operação de self-storage em um imóvel de 693 m² localizado na Avenida Paulista, também locado para a M3. Com as duas novas locações, esse segmento passa a representar 1,4% das receitas totais da carteira.

Por enquanto, RBVA11 e TRXF11 (conforme publicação realizada no início de junho) são os dois fundos imobiliários mais relevantes do mercado que decidiram investir no segmento de self-storage, um mercado que, na minha avaliação, ainda apresenta amplo potencial de crescimento.

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Publicado em 21/07/2026:

1,8 bilhão de reais em dinheiro, sendo quase 70% desse montante aportado por mais de 42 mil investidores pessoas físicas. Esse é o novo recorde de captação para um fundo imobiliário de tijolo.

O BTLG11, fundo logístico gerido pelo BTG Pactual, anunciou o encerramento de sua 16ª emissão de cotas com uma captação total de 1,8 bilhão de reais, realizada integralmente em dinheiro, sem recorrer à aquisição de ativos por meio de pagamento em cotas ou ao uso de instrumentos de alavancagem. Esse resultado ganha ainda mais relevância em um cenário de juros elevados, no qual essas estruturas alternativas têm sido cada vez mais utilizadas.

Além disso, o BTLG11 passa a ser, neste momento, o maior fundo imobiliário de tijolo do mercado, aproximando-se da marca de 8 bilhões de reais em patrimônio. Conforme o informe mensal de junho, divulgado há poucos dias, o fundo conta com mais de 500 mil cotistas e um portfólio composto por mais de 30 imóveis voltados ao segmento logístico.

Com esse novo volume de recursos em caixa, a gestão do BTG Pactual pretende realizar novas aquisições de imóveis logísticos, além de ampliar participações em ativos que já integram o portfólio, conforme previsto na lâmina da oferta pública.

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Publicado em 17/07/2026:

A construtora MRV, em conjunto com sua subsidiária Luggo, firmou um acordo com a gestora JiveMauá para a venda de três empreendimentos voltados ao modelo multifamily, onde todas as unidades são destinadas à locação. Os ativos serão incorporados ao novo fundo imobiliário JiveMauá Real Estate por R$ 166 milhões.

Os imóveis envolvidos na operação são: Luggo Pampulha, em Belo Horizonte, com 118 unidades; Luggo Mauá, no Rio de Janeiro, com 119 unidades e Luggo Samambaia, em Brasília, com 200 unidades.

Uma operação semelhante ocorreu em 2019, quando o Banco Inter, em parceria com a Luggo, lançou o primeiro fundo imobiliário voltado ao segmento de renda residencial, então denominado LUGG11 (atual INRD11). Na ocasião, quatro empreendimentos passaram a integrar o portfólio do fundo: Luggo Cipreste, em Belo Horizonte, Luggo Cenarium, em Campinas, Luggo Ecoville, em Curitiba e Luggo Lindóia, também em Curitiba.

Na minha avaliação, faria mais sentido que todos esses empreendimentos fossem absorvidos pelo INRD11, tornando o fundo mais diversificado e robusto. No entanto, as cotas do INRD11 vêm sendo negociadas com um desconto significativo em relação ao valor patrimonial, o que dificulta a realização de uma emissão tradicional para captação de recursos. De qualquer forma, o novo fundo gerido pela JiveMauá passa a ser mais um representante do segmento residencial na indústria de fundos imobiliários. 

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Publicado em 14/07/2026:

O fundo imobiliário GGRC11, do segmento logístico, divulgou no início de julho a captação de aproximadamente R$ 1,5 bilhão, atingindo o volume máximo previsto na oferta pública de cotas de sua 11ª emissão.

A gestora Zagros tem se mostrado bastante ativa e, na sequência, celebrou um Memorando de Entendimentos (MoU) para a venda de 10 imóveis do portfólio, ainda não especificados, pelo valor total de R$ 530 milhões. Desse montante, 70% serão recebidos em moeda corrente na data de conclusão da operação, enquanto os 30% restantes serão pagos em 15 parcelas.

No fim de junho, o fundo já havia divulgado outros três fatos relevantes:

• assinatura de instrumento de compromisso para aquisição de um galpão logístico em construção no Polo Industrial de Camaçari (BA), localizado no mesmo condomínio em que o fundo já possui outras participações, por R$ 150 milhões;

• celebração de contrato de compra, junto ao fundo Vinci Fulwood, de um ativo logístico integrante do complexo Infinity Business Park (MG), por pouco mais de R$ 142 milhões;

• assinatura de instrumento de promessa de compra de um empreendimento logístico em construção no complexo Pouso Alegre Business Park (MG), por pouco mais de R$ 96 milhões.

O último rendimento anunciado pela Vortx, administradora do fundo, foi de R$ 0,10 por cota, equivalente a um dividend yield de 1,01% considerando o preço de fechamento de R$ 9,89 na data-base de 1º de julho. O pagamento foi realizado em 8 de julho.

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Publicado em 09/07/2026:

🚀 O novo ebook já está disponível!

Em comemoração ao primeiro ano do projeto Comando Investimentos, tenho a satisfação de disponibilizar gratuitamente o ebook:

📘 15 Tipos de Imóveis que Você Pode Ter Investindo em Fundos Imobiliários

Ao longo de 30 páginas, você conhecerá os principais tipos de imóveis presentes nos fundos imobiliários e suas características, entenderá como esse mercado funciona, descobrirá os diferentes tipos de FIIs, terá uma visão geral dos critérios básicos utilizados na análise dos fundos e encontrará um guia prático de como comprar cotas, além de um glossário e uma cronologia da evolução dos fundos imobiliários no Brasil.

📚 Baixe gratuitamente na Biblioteca Comando Investimentos:

🔗 https://www.comandoinvestimentos.com.br/inicio/biblioteca

Se o conteúdo for útil para você, compartilhe com outras pessoas do seu convívio que possam se beneficiar deste material.

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Publicado em 02/07/2026:

Para celebrar o primeiro ano do projeto Comando Investimentos, preparei um novo ebook gratuito.

15 tipos de imóveis que você pode ter investindo em fundos imobiliários

Lançamento na próxima quinta-feira, dia 9. 

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Publicado em 28/06/2026:

Imparável! O fundo imobiliário TRXF11, gerido pela TRX, anunciou a compra do Hotel Emiliano Rio de Janeiro, em Copacabana, por R$ 260 milhões. A aquisição marca a estreia do fundo no segmento hoteleiro e reforça a estratégia de diversificação da gestão, que já expandiu o portfólio para imóveis dos setores de varejo, logística, educação e saúde.

O Hotel Emiliano atende ao público de alta renda e continuará sendo operado pelo Grupo Emiliano. Segundo o fato relevante, trata-se de um ativo considerado "troféu", localizado em uma região irreproduzível, característica que tende a agregar valor ao patrimônio do fundo e, consequentemente, aos cotistas.

A operação também prevê a assinatura de um contrato de locação com prazo de 20 anos. Os primeiros 10 anos serão no regime atípico, que não permite renegociação nesse período e prevê multa equivalente ao valor integral dos aluguéis remanescentes em caso de rescisão antecipada pelo locatário, proporcionando maior previsibilidade e segurança na geração de renda para o fundo.

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Publicado em 23/06/2026:

A JHSF, empresa listada na Bolsa com atuação nos segmentos de incorporação imobiliária, shoppings, hospitalidade e aviação executiva voltados ao público de alta renda, estruturou um novo fundo imobiliário, o JHSF Capital SCJ, para adquirir uma participação de 16,99% no Shopping Cidade Jardim, em São Paulo. A operação pode movimentar entre R$ 400 milhões e R$ 500 milhões. O Cidade Jardim é considerado um dos principais shoppings de luxo do país.

A oferta foi registrada na CVM (Comissão de Valores Mobiliários) e prevê a emissão de R$ 235 milhões em cotas sênior, com rentabilidade-alvo de IPCA + 8,75%, além de R$ 165 milhões em cotas subordinadas, que apresentam maior risco e são remuneradas após as demais. Caso os lotes adicionais sejam integralmente subscritos, a captação poderá alcançar aproximadamente R$ 500 milhões.

E quem seria o vendedor? Coincidentemente, o maior fundo imobiliário de shopping centers do mercado, o XPML11, gerido pela XP, detém exatamente 16,99% do Shopping Cidade Jardim. Por isso, essa é hoje a principal hipótese para a transação. Vale lembrar que, recentemente, o XPML11 vendeu uma participação de 30% no Shops Jardins, empreendimento localizado no mesmo complexo, para outro fundo da JHSF, o JCCJ11. Agora, resta acompanhar o desfecho dessa negociação.

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Publicado em 20/06/2026:

O fundo de renda urbana/varejo TRXF11, gerido pela TRX, firmou proposta para a venda de 15 imóveis (11 agências locadas pela Caixa Econômica Federal, 2 lojas do Extra, 1 imóvel ocupado conjuntamente por Americanas e Dasa e 1 centro comercial em São Luís/MA) ao BRC Renda Urbana, gerido pela Unitas | BR Capital. A princípio, trata-se de um fundo ainda não negociado em Bolsa. O lucro estimado da operação é de R$ 31,9 milhões.

Em outra transação, o TRXF11 assinou compromisso para aquisição do imóvel Dynamic Faria Lima, localizado na Vila Madalena, em São Paulo, atualmente locado ao IBMEC, uma das principais instituições privadas de ensino superior do país, por R$ 130 milhões.

O fundo multiestratégia ZAGH11, gerido pela Zagros, concluiu a aquisição de 19 unidades autônomas do Hotel Ibis Budget Guarulhos Aeroporto por R$ 13,5 milhões. Os ativos pertenciam ao fundo multiestratégia ONDA11, gerido pela Iguana Investimentos.

O fundo de shopping PMLL11, gerido pela Pátria, concluiu a aquisição de todas as cotas do fundo RBR Malls por R$ 385 milhões. O RBR Malls não era negociado em Bolsa e tinha suas cotas detidas pelo antigo fundo multiestratégia da RBR, o RBRX11, atualmente também sob gestão da Pátria.

E para fechar, o fundo SNEL11, focado na aquisição e posterior locação de usinas solares, anunciou uma nova emissão de cotas que, caso atinja o volume máximo de captação, poderá movimentar aproximadamente R$ 2,3 bilhões, viabilizando uma significativa expansão de sua carteira de ativos.

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Publicado em 16/06/2026:

E a Kinea está criando mais um fundo imobiliário bilionário, desta vez em parceria com a gigante canadense Brookfield, com foco no mercado de locação residencial, conhecido como multifamily. Nesse modelo, um único proprietário detém todo o empreendimento, permitindo a oferta de gestão profissional, infraestrutura, atendimento e serviços padronizados aos moradores. Além disso, elimina-se a concorrência interna por locatários, situação comum em edifícios com múltiplos proprietários negociando aluguéis de forma independente.

O KNPL11 (Kinea Plataforma Residencial) está iniciando sua oferta primária de cotas, com expectativa de captar cerca de R$ 1,9 bilhão. Em sua estrutura inicial, o fundo pretende adquirir 22 empreendimentos da Brookfield, sendo 15 já operacionais, que somam cerca de 4.500 unidades residenciais distribuídas por cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre e Campinas. Os outros 7 projetos ainda estão em fase de desenvolvimento.

A estratégia possui prazo inicial de cinco anos, com possibilidade de pequenas prorrogações. Durante esse período, o objetivo será gerar renda por meio das locações e, ao final, realizar a venda dos ativos buscando capturar a valorização patrimonial acumulada.

Do total de cotas emitidas, 70% serão destinadas a investidores qualificados, por meio de cotas classificadas como sênior. Os 30% restantes corresponderão a cotas subordinadas, que permanecerão com a própria Brookfield. Essa estrutura cria uma camada adicional de proteção para os investidores qualificados, uma vez que eventuais perdas tendem a impactar primeiro as cotas subordinadas.

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Publicado em 12/06/2026:

O fundo imobiliário JS Renda Imobiliária, gerido pela Safra Asset e restrito a investidores profissionais, adquiriu no fim de maio a Torre A, com 13 pavimentos e a Torre B, com 11 pavimentos, do complexo WTorre Nações Unidas, localizado na Marginal Pinheiros, em São Paulo. O vendedor foi a Previ, fundo de pensão dos funcionários do Banco do Brasil, que segue sua estratégia de desinvestimento em imóveis diretos.

O valor exato da transação não foi divulgado, mas o ativo estava contabilizado pela Previ por pouco mais de 550 milhões de reais. Já o JS Renda Imobiliária possui patrimônio aproximado de 2,4 bilhões de reais.

Como já comentei em outra publicação, à medida que o mercado de fundos imobiliários se consolida e alcança níveis de liquidez capazes de atender investidores institucionais, operações dessa natureza tendem a se tornar cada vez mais frequentes entre fundos de pensão e fundos imobiliários. Essa dinâmica oferece uma forma mais eficiente de exposição ao mercado imobiliário, especialmente quando se considera o perfil previdenciário dos recursos envolvidos. 

Publicado em 09/06/2026:

O TRXF11, um dos fundos imobiliários mais diversificados do mercado, com exposição a imóveis que atendem diferentes setores da economia e uma das gestões mais ativas da indústria, anunciou a aquisição indireta de oito imóveis destinados ao segmento de self-storage (locação de espaços privativos, conhecidos como boxes, para armazenagem de móveis, documentos, estoques e objetos pessoais) por R$ 135 milhões. Trata-se de um setor bastante consolidado nos Estados Unidos e ainda em estágio inicial no Brasil, o que evidencia seu potencial de crescimento.

Os oito empreendimentos estão localizados em Brasília, Belo Horizonte, Rio de Janeiro e Ribeirão Preto. Em conjunto, somam mais de 3.800 boxes disponíveis para locação.

Vale destacar a estrutura da operação. Os imóveis não passarão a integrar diretamente o portfólio do TRXF11. A transação foi desenhada no seguinte formato: o vendedor, um Fundo de Investimento em Participações (FIP), enquanto o comprador, um novo fundo imobiliário chamado Brio Renda Imobiliária, que contará com gestão da Brio Investimentos e terá os ativos operados pela Urban Properties sob a bandeira Guarde Aqui.

Atualmente, o TRXF11 detém praticamente a totalidade das cotas desse novo fundo. Nesse contexto, surge uma possibilidade interessante para o futuro. A eventual listagem independente do Brio Renda Imobiliária na Bolsa permitiria aos investidores ter acesso direto a uma nova tese imobiliária, ampliando as alternativas de diversificação dentro do mercado de fundos imobiliários.

Publicado em 04/06/2026:

O fundo híbrido MXRF11, gerido pela XP e com patrimônio superior a 4 bilhões de reais, convocou uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para deliberar sobre sua 12ª emissão de cotas, com captação prevista de 1 bilhão de reais. O MXRF11 é um dos fundos mais tradicionais do mercado e conta com aproximadamente 1,5 milhão de cotistas.

O fundo multiestratégia ZAGH11, gerido pela Zagros, concluiu a aquisição de quatro imóveis por aproximadamente 93,4 milhões de reais:

- Imóvel Macaé, em Macaé/RJ, locado para a Estácio de Sá;

- Imóvel iTower, em Barueri/SP, locado para Radioforce, Telefônica e WGTECH;

- Imóvel Box 298, em São Paulo/SP, locado para a Omelete;

- Imóvel Rebouças, também em São Paulo/SP, locado para a Nu Pagamentos.

O fundo logístico GGRC11, também gerido pela Zagros, divulgou uma sequência de fatos relevantes anunciando as seguintes operações:

- compromisso de compra do galpão logístico last mile CD Diadema por 93 milhões de reais, imóvel locado para a Replas Comercial, empresa atuante na distribuição e comercialização de resinas termoplásticas, elastômeros e outras matérias-primas da indústria plástica;

- desembolso de 165 milhões de reais para concluir a aquisição do Imóvel Garuva A, localizado no Condomínio Braspark Garuva, em Santa Catarina e do Imóvel CD3, localizado em Camaçari/BA.

Os fundos de varejo TRXF11 (listado na B3) e TRXB11 (fundo não listado), geridos pela TRX, concluíram a venda de um conjunto de imóveis locados para Assaí Atacadista, Carrefour e Grupo Mateus. As transações somaram 672 milhões de reais e sinalizam um movimento de reciclagem dos portfólios imobiliários dos fundos. 

Publicado em 29/05/2026:

Sucessão patrimonial

Historicamente, famílias com grandes patrimônios utilizam imóveis físicos como instrumento de sucessão patrimonial. No entanto, com o amadurecimento da indústria de fundos imobiliários, sua crescente atratividade e a mudança de perfil das novas gerações, que tendem a valorizar mais a liquidez dos investimentos, parte desses recursos vem sendo direcionada para a aquisição de cotas de fundos. Entre os motivos estão a gestão profissional, a diversificação e a maior facilidade na divisão do patrimônio entre herdeiros.

Tomando como exemplo um patrimônio de R$ 500 mil e dois herdeiros, a sucessão de um imóvel físico pode exigir sua venda para posterior partilha ou, eventualmente, que um dos beneficiários adquira a participação do outro. Já quando esse mesmo valor está investido em fundos imobiliários, uma carteira bem estruturada pode simplificar o processo. No momento da sucessão, as cotas podem ser transferidas para as corretoras indicadas pelos herdeiros, respeitando a divisão estabelecida, permitindo que cada um passe a receber os rendimentos correspondentes à sua parcela e administre seus investimentos da forma que considerar mais adequada.

É importante destacar que as cotas de fundos imobiliários integram obrigatoriamente o inventário. Para tornar o processo mais simples e organizado, recomenda-se que sua destinação esteja prevista em testamento.

Publicado em 21/05/2026:

E a empresa Log Commercial Properties, listada na Bolsa, segue como fornecedora de imóveis para fundos imobiliários. Ainda em 2023, vendeu galpões para o INLG11 (antigo LGCP11), do Banco Inter. Já em 2025, realizou operações com os fundos INOI11, também do Banco Inter e BTLG11, do BTG Pactual. Agora, em maio de 2026, anunciou uma transação de 1 bilhão de reais, a maior venda de sua história, envolvendo 11 ativos logísticos que serão absorvidos por um novo fundo imobiliário, o Itaú Log CP, com previsão de estruturação até o encerramento do semestre pela Itaú Asset. Pelo acordo, 80% do valor será pago à vista no fechamento da operação e 20% em cotas do fundo, permitindo que a Log mantenha exposição indireta aos ativos. Além disso, a empresa seguirá atuando como administradora dos empreendimentos e consultora imobiliária do fundo.

Sempre que esse tipo de movimentação ocorre, é comum surgirem questionamentos sobre os motivos que levam uma empresa a se desfazer de imóveis, especialmente pela percepção de que isso poderia indicar um negócio desfavorável para o fundo comprador. No entanto, sem recorrer a teorias da conspiração, é importante entender que empresas com o perfil da Log dependem da reciclagem de portfólio para continuar desenvolvendo novos galpões. Faz parte da própria dinâmica do negócio. Segundo informações dos sites Forbes e Metro Quadrado, a Log pretende entregar cerca de 2 milhões de metros quadrados em novos galpões até 2028.

O segmento logístico segue acelerado, impulsionado principalmente pela expansão e consolidação dos grandes players de e-commerce.

Publicado em 12/05/2026:

A disputa entre dois gigantes do e-commerce pela ocupação de uma área nobre do segmento logístico traz sinais importantes sobre o momento atual do mercado, impactando diretamente os fundos imobiliários voltados a esse setor.

A Shopee levou a melhor sobre o Mercado Livre e assinou contrato de locação para três galpões AAA em construção pela Brookfield Properties no Parque Logístico Guarulhos II, localizado a 10 km do Aeroporto Internacional de Guarulhos, região hoje considerada estratégica para operações de e-commerce.

Segundo informações da Erea, especializada no segmento, o valor do metro quadrado em galpões logísticos está próximo de R$ 40,00, enquanto ativos de padrão A já se aproximam de R$ 42,00. A Shopee, porém, teria oferecido R$ 45,00, superando a proposta do Mercado Livre.

Observando com mais profundidade o mercado de fundos imobiliários, diversos fundos vêm concentrando esforços tanto no desenvolvimento de galpões quanto na locação de imóveis prontos em regiões estratégicas próximas às grandes metrópoles, atendendo empresas desse perfil. Além disso, novos contratos e renovações tendem a refletir valores mais elevados, favorecendo proprietários e investidores.

Publicado em 07/05/2026:

E o tradicional Shopping Curitiba poderá entrar para a carteira dos pequenos investidores. A Allos comunicou ao mercado que está vendendo sua participação de 49% no empreendimento por R$ 193,7 milhões e receberá, após a conclusão do negócio, da seguinte forma:

• 50% em dinheiro, na data do fechamento, do Grupo Soifer, que já possui participação em outros shoppings da região (Mueller, Pátio Batel e São José);

• 28% em dinheiro ou por meio de subscrição de cotas do fundo imobiliário Pátria Malls (PMLL11);

• 22% em dinheiro ou por meio de subscrição de cotas do fundo imobiliário Capitânia Securities. Obs.: não consegui confirmar qual seria o fundo em questão; acredito que não se trate do fundo de papel CPTS11, que se chama Capitânia Securities II, embora não descarte essa possibilidade.

Após a conclusão da transação, qualquer investidor que detenha cotas dos fundos envolvidos poderá receber uma fração da renda gerada pelo funcionamento do Shopping Curitiba. Esse é um dos grandes diferenciais do investimento em fundos imobiliários, ter acesso a imóveis que dificilmente conseguiríamos adquirir individualmente e, além disso, como no caso exposto, frequentá-lo e se sentir parte.

Publicado em 29/04/2026:

Nos fundos imobiliários, o segmento de hospitais sempre teve poucos exemplares e os poucos existentes são monoimóveis (HCRI11 e NSLU11, os mais conhecidos), o que traz certo risco, mesmo sendo um tipo de inquilino que não muda de endereço, pois a renegociação de contrato de aluguel, em alguns momentos, pode ser um tanto complexa, devido à atividade essencial do inquilino.

Ainda assim, sempre imaginei a possibilidade do surgimento de algum fundo multihospitais ou, pelo menos, com diversos imóveis voltados à atividade de saúde, algo que vem se tornando realidade. O ALZR11, um dos fundos mais híbridos do mercado, já possui cinco imóveis locados para centros de diagnóstico e laboratórios. O TRXF11, um dos gigantes da Bolsa, adquiriu imóvel locado para um laboratório e realizou uma grande aquisição com locação de longo prazo junto ao Hospital Albert Einstein.

E, nas minhas buscas por novidades, encontrei também o fundo TJKB11, gerido pela Unitas / BR-Capital, com patrimônio aproximado de 600 milhões de reais, cotas negociadas na Bolsa por preço acima de 250 reais e menos de mil cotistas, focado exclusivamente em imóveis que atendam à atividade de assistência médica. Atualmente, são pelo menos nove imóveis (edifícios), com os seguintes usos: centro de tratamento de olhos, clínica oncológica, consultório médico, educação médica e medicina diagnóstica.

Espero que cada vez mais imóveis voltados a essa temática sejam incorporados aos portfólios dos fundos imobiliários, da mesma forma que imóveis voltados ao segmento educacional, tópico que também comentarei adiante.

Publicado em 23/04/2026:

E o mercado segue aquecido, com diversos fundos imobiliários em processos de emissão de cotas para expansão de portfólio.

O fundo de papel VVCR11, gerido pela V2, encerrou sua 4ª emissão com captação de R$ 113,8 milhões. Já o XPLG11, da XP Vista, comentado na última publicação, concluiu a 9ª emissão com expressivos R$ 1,2 bilhão.

Entre os que avançam em novas captações, o fundo de shopping GFSI11, da Capitânia, aprovou sua 6ª emissão, mirando cerca de R$ 105 milhões. O multiestratégia ZAGH11, da Zagros, segue com a 3ª emissão em andamento, com objetivo de R$ 200 milhões.

Também em curso, o RECR11 (REC) conduz sua 13ª emissão, buscando pouco mais de R$ 400 milhões, enquanto o HGBS11 (Hedge) avança na 11ª emissão, com meta próxima de R$ 750 milhões.

Para fechar, o multiestratégia GAME11, da Guardian, já concluiu sua 3ª emissão, com alocação dos R$ 63 milhões captados.

Mesmo com os juros ainda elevados e uma tendência de queda mais modesta, em parte frustrada pelo cenário global, os gestores aproveitam para reforçar o caixa dos fundos e buscar aquisições em condições mais atrativas. Já os investidores, com visão de longo prazo, podem avaliar a participação nas emissões, contribuindo para o crescimento e a diversificação dos fundos em que investem.

Publicado em 21/04/2026:

Na publicação anterior, comentei sobre a transação envolvendo os fundos IBBP11 e XPIN11, da mesma gestora, a inVista. No entanto, praticamente ao mesmo tempo, esses fundos e um terceiro envolvido, o fundo de logística XPLG11, da XP Vista, emitiram fatos relevantes com o seguinte teor:

- o XPLG11 celebrou a compra de imóveis do XPIN11 pelo valor aproximado de R$ 287 milhões;
- o XPLG11 celebrou a compra de imóveis do IBBP11 pelo valor aproximado de R$ 32 milhões.

Os fundos vendedores receberão quase a totalidade do valor em cotas do XPLG11.

Por fim, o destino dos imóveis acabou sendo outro, mas o XPIN11 deverá, de fato, seguir para liquidação.

Publicado em 16/04/2026:

O fundo XPIN11, até recentemente gerido pela XP, que tem uma abordagem um pouco diferente dos tradicionais fundos de logística, por mirar em imóveis mais industriais, guardando certa semelhança com o consolidado FIIB11 (fundo que possui um complexo em Joinville/SC), está sendo direcionado para a liquidação.

Em um primeiro movimento, a gestão saiu da XP e foi para a inVista, que já era gestora de outro fundo com temática semelhante, o IBBP11, composto por imóveis industriais e logísticos, e que passa também a assumir o controle do XPIN11. Na sequência, foi convocada assembleia para aprovação da alienação dos ativos do XPIN11. Parte do portfólio será absorvida pelo próprio IBBP11, que já iniciou uma oferta para captação de recursos, enquanto os antigos cotistas do XPIN11 receberão amortização em cotas do IBBP11.

Acredito que o XPIN11 não tenha conseguido atingir o potencial esperado, tendo enfrentado, ao longo do caminho, problemas com dívidas e vacâncias, que contribuíram para uma forte desvalorização das cotas. Isso também prejudicou possíveis emissões para ajuste de rota e crescimento, culminando nessa estratégia de extinção e consolidação dos cotistas no IBBP11.

Publicado em 12/04/2026:

Na última sexta-feira (10), me deparei com notícias que indicavam o surgimento de uma parceria entre duas gigantes do mercado brasileiro: a Allos, atualmente a maior operadora de shoppings, e a Kinea, a maior gestora de fundos imobiliários, para a criação de um novo fundo no segmento de shoppings, o Kinea Allos Malls FII. O fundo pode ter um valor inicial aproximado de R$ 2 bilhões, já surgindo como um dos maiores do setor.

E como seria a estrutura desse fundo? Allos e Kinea atuariam como co-gestoras, com os mesmos direitos e deveres. O portfólio inicial seria formado por shoppings maduros da atual carteira da Allos, que seriam vendidos pela própria empresa e adquiridos pelo fundo, após a emissão de cotas para captação de recursos junto aos investidores.

Caso a operação se concretize, será necessário obter aprovação dos investidores para superar restrições regulatórias, já que o cenário configura potencial conflito de interesses, uma vez que os ativos pertencem a parte relacionada.

O que cada um ganha? A Allos consegue gerar capital ao dar saída a ativos e, assim, viabilizar novos negócios. A Kinea, apesar de sua relevância no mercado de fundos imobiliários, ainda não possui atuação no segmento de shoppings. Já os investidores passam a contar com uma nova alternativa para diversificação de carteira e geração de renda.

Publicado em 08/04/2026:

O fundo de logística CPLG11, gerido pela Capitânia, emitiu fato relevante informando a assinatura de um contrato de 10 anos com a Amazon. O contrato passará a vigorar após o desenvolvimento de um galpão logístico AAA de 60 mil m² em São José dos Pinhais, na região metropolitana de Curitiba, com entrega prevista para dezembro de 2026. O fundo terá participação de 77% na fração ideal do imóvel.

O CPLG11 já teve participação em outro galpão localizado na região metropolitana de Curitiba, na cidade de Araucária, locado para o Mercado Livre, mas realizou o desinvestimento no ativo. O modelo de desenvolvimento seguido de desinvestimento após determinado período, inclusive, tem sido uma prática recorrente adotada pela gestão da Capitânia neste fundo, estratégia também prevista para o novo galpão da Amazon.

Trata-se de uma forma menos convencional de apuração de resultados, já que a maioria dos fundos imobiliários busca retorno por meio da renda gerada pelos aluguéis ao longo da vigência dos contratos. No caso do CPLG11, ao menos na abordagem atual, a estratégia consiste em desenvolver o ativo, mantê-lo por um período relativamente curto e, posteriormente, vendê-lo.

Conforme informado pela gestão, a taxa interna de retorno (TIR) projetada para essa operação varia entre 34,4% e 48% ao ano, patamar significativamente superior ao observado em operações tradicionais de aquisição e locação. Para investir nesse fundo, o investidor precisa compreender e aceitar essa tese, que pode implicar riscos mais elevados, especialmente durante a fase de construção.

Publicado em 03/04/2026:

ALZR11 – segue em ritmo acelerado e anunciou, nesta semana, a conclusão da compra de um imóvel locado para o Grupo Fleury, com contrato atípico pelo prazo de 15 anos, além da conclusão da aquisição do imóvel locado para a Shopee, objeto de publicação recente aqui, com contrato de 10 anos. Na sequência, anunciou a compra do Edifício Oscar Freire, em São Paulo, que pertencia ao fundo CPOF11, em uma aquisição indireta por meio do TSER11, fundo que detém a quase totalidade das cotas, em uma operação de R$ 132 milhões.

BTLP11 – concluiu a aquisição da fração remanescente de dois galpões (BTLP Cajamar e BTLP Duque de Caxias) por R$ 1 bilhão e agora detém 100% desses imóveis.

GGRC11 – anunciou a aquisição de um ativo logístico no Condomínio Braspark, em Garuva/SC, por aproximadamente R$ 192 milhões, com contrato de 12 anos. A operação já contempla também a expansão do imóvel, sob responsabilidade do vendedor. O ativo está localizado às margens da BR-101, com fácil ligação ao Porto de Itapoá, que é um porto privado investido pelo fundo de infraestrutura (FIP-IE) BRZP11, outro tipo de fundo também negociado em Bolsa.

VIUR11 – o fundo de renda urbana da gestora Vinci, que caminha para liquidação (extinção), emitiu comunicado detalhando o processo de amortização parcial no valor aproximado de R$ 3,79 por cota. Desse montante, pouco mais de R$ 3,52 serão proporcionalmente convertidos e pagos em cotas do fundo TRXF11, enquanto os R$ 0,26 restantes serão devolvidos em dinheiro. Esse tipo de operação exige atenção máxima dos investidores para a correta apuração de imposto de renda. Portanto, é essencial seguir todos os procedimentos e recomendações repassados pelos prestadores de serviços do fundo.

Publicado em 27/03/2026:

Em dezembro, publiquei sobre a venda do shopping Midway Mall, em Natal/RN, pela empresa Riachuelo para a gestora de fundos Capitânia, em uma transação bilionária. Agora, trago o desfecho da operação.

Na ocasião, comentei a possibilidade de incorporação do shopping pelo fundo CPSH11, da mesma gestora, voltado ao investimento em ativos direcionados ao público de alta renda. No entanto, o caminho escolhido foi a criação de um novo fundo, o Midway Mall FII (MIDW11), com cota base de R$ 10,00, que anunciou, em 24/03, seu primeiro rendimento mensal, no valor de R$ 0,11, a ser distribuído em 31/03.

É importante ressaltar que o fundo iniciou com um número bastante reduzido de investidores, o que limita a liquidez na negociação de cotas e pode implicar a cobrança de IR sobre os rendimentos caso haja menos de 100 cotistas.

Publicado em 21/03/2026:

O ALZR11, um dos fundos imobiliários mais híbridos do mercado, anunciou, por meio de fato relevante, a compra de um galpão construído sob medida para a locatária Shopee, na cidade de Ibitinga/SP, pelo valor de R$ 125 milhões.

O portfólio do fundo conta com 24 imóveis, distribuídos entre edifícios comerciais, galpões secos, galpões refrigerados, ativos de renda urbana e data center (ainda uma novidade no mercado), atendendo a diferentes atividades econômicas e contemplando 18 inquilinos distintos, entre eles: BRF, Coca-Cola, Globo, Mercado Livre e Shopee. Todos os contratos de locação são atípicos, com multa integral em caso de saída antecipada. Atualmente, o fundo apresenta 100% de ocupação e prazo médio de locação de 9 anos.

Relembrando um pouco do histórico, acompanho o fundo desde o IPO, no final de 2017, e o início das operações em janeiro de 2018, quando foram adquiridos os dois primeiros imóveis. Desde então, observa-se um crescimento consistente, impulsionado por sucessivas emissões de novas cotas, já na oitava emissão, que proporcionaram elevada diversificação e maior estabilidade de renda aos investidores.

Trata-se de um excelente exemplo de que fundos imobiliários demandam tempo para maturação. Devem ser encarados como um filme e não como uma fotografia.

Publicado em 19/03/2026:

O fundo imobiliário XPML11, do segmento de shoppings, adquiriu novas participações em cinco empreendimentos, totalizando aproximadamente R$ 600 milhões.

Em transação com o fundo imobiliário BBIG11, adquiriu 9% do Shopping Pátio Higienópolis, ativo de altíssimo padrão localizado na capital paulista, elevando sua participação no empreendimento para 19,04%.

As demais aquisições foram realizadas junto à administradora Iguatemi:

- 9% do Iguatemi Alphaville, em Barueri;

- 23,96% do Iguatemi Ribeirão Preto;

- 18% do Iguatemi São José do Rio Preto;

- 7% do Shopping Praia de Belas, em Porto Alegre.

Com a operação, o XPML11 passa a deter 28 ativos e segue consolidado como o maior fundo imobiliário do segmento.

Publicado em 14/03/2026:

Nesta semana, o Grupo Pão de Açúcar (GPA) teve um pedido de recuperação extrajudicial homologado pela Justiça, buscando renegociar R$ 4,5 bilhões em dívidas. Essas dívidas não envolvem contratos de aluguel, mas ainda assim acenderam um sinal de alerta entre investidores de fundos imobiliários que possuem diversos imóveis locados para o GPA. Em alguns casos, o inquilino possui participação relevante na receita dos fundos e, consequentemente, nos rendimentos pagos aos investidores.

Abaixo, alguns fundos com exposição ao GPA e a porcentagem aproximada de participação na receita:

- TEPP11 = 22%;

- GARE11 = 14%;

- RBVA11 = 8%;

- TRXF11 = 8%;

- BRCO11 = 7%.

Vale salientar que locações para o GPA normalmente contam com contratos atípicos, que contemplam multa integral em caso de saída antecipada. Além disso, todos os contratos permanecem em dia, conforme os relatórios gerenciais dos respectivos fundos.

Não há motivo para desespero. O episódio apenas serve para chamar atenção a um aspecto muito importante no mercado de capitais: a diversificação. Esse princípio vale tanto para os gestores de fundos imobiliários, que devem evitar concentração excessiva de receita em um mesmo inquilino, quanto para os investidores, que não devem concentrar seus recursos em apenas um ou poucos fundos. Uma carteira mais diversificada tende a proporcionar maior tranquilidade.

Publicado em 11/03/2026:

O fundo imobiliário TRXF11, já citado em publicações anteriores, anunciou, em 05/03, a conclusão da compra de mais um imóvel vinculado ao Hospital Israelita Albert Einstein, por aproximadamente 334 milhões de reais, composto por 11 lajes corporativas. A operação seguiu a modalidade sale and leaseback, quando a empresa vende o imóvel e permanece como inquilina.

O contrato de locação terá prazo de 25 anos, sendo os primeiros 20 anos atípicos, o que prevê multa no valor integral do contrato em caso de saída antecipada. Os 5 anos finais serão típicos, período em que uma eventual saída antecipada possui penalidade mais branda.

Esse tipo de transação acaba trazendo previsibilidade de renda, pois se trata de um imóvel com relevância para a operação do inquilino e com a garantia de um contrato forte, algo inerente à estratégia do fundo, que possui 70% da receita advinda de contratos atípicos.

Publicado em 07/03/2026:

O fundo imobiliário RBVA11, do segmento de renda urbana/varejo, anunciou uma nova locação para o Grupo Panvel, que terá ocupação da farmácia no subsolo e no térreo, bem como metade do último andar do prédio para área de treinamento, no imóvel anteriormente ocupado pelo Santander, localizado em Curitiba, entre as ruas Marechal Deodoro e Monsenhor Celso.

Trago este caso para demonstrar um exemplo emblemático de um fundo que nasceu em 2012, no boom das agências bancárias e vem sendo transformado em um fundo mais abrangente, que possibilita locações para os mais diversos setores do varejo, inclusive por meio do reuso de imóveis, normalmente bem localizados, de antigas agências que, hoje em dia, vêm sendo cada vez mais extintas.

Entrando um pouco mais em detalhes, em 2018 a gestora Rio Bravo iniciou um reposicionamento dos fundos da casa. Em um primeiro momento, alterou o fundo AGCX11, que continha apenas agências da Caixa, para RBVA11 (Rio Bravo Renda Varejo). Em seguida, incorporou o fundo SAAG11 (2020), outro fundo exclusivo de agências, nesse caso do Santander. Por último, incorporou o fundo RBED11 (2024), que era focado no segmento educacional, consolidando o RBVA11 como um dos maiores fundos de renda urbana/varejo da atualidade. Desde então, o fundo vem reciclando o portfólio, seja pela venda de imóveis menos atrativos, seja pela redução da exposição ao segmento de agências.

Publicado em 03/03/2026:

O fundo imobiliário KNCR11, da Kinea, acabou de anunciar o resultado da 12ª oferta pública de cotas, com captação de R$ 3,1 bilhões, superando a captação recente do TRXF11, próxima de R$ 3 bilhões, que até então era a maior da história. Além disso, consolida-se ainda mais como o fundo com o maior valor patrimonial da Bolsa, acima dos R$ 10 bilhões.

Pelo menos 42 mil pessoas físicas participaram da oferta, que também contou com a presença de outros fundos de investimento, investidores estrangeiros e investidores ligados ao gestor e ao administrador. Mais uma demonstração da força dessa indústria, que segue em crescimento apesar de toda a complexidade inerente à nossa economia.

Lista dos 10 fundos imobiliários com maior patrimônio:

1º KNCR11 +10 bilhões

2º KNIP11 +7 bilhões

3º HGLG11 +7 bilhões

4º XPML11 +6 bilhões

5º TRXF11 +6 bilhões

6º BTLG11 +5 bilhões

7º KNRI11 +4 bilhões

8º MXRF11 +4 bilhões

9º XPLG11 +4 bilhões

10º VISC11 +3 bilhões

Publicado em 23/02/2026:

3 milhões de investidores em Fundos Imobiliários! O último boletim mensal divulgado agora em fevereiro pela B3 mostrou que a marca foi atingida em janeiro, exatamente três anos após os 2 milhões registrados em janeiro de 2023. Um crescimento expressivo que vem se consolidando desde o início da pandemia, mesmo que os últimos anos tenham sido marcados por juros básicos da economia em patamares elevados.

Pelo menos, sinto-me um pouco parte disso ao contribuir para que mais pessoas compreendam o valor de uma carteira previdenciária estruturada para gerar renda mensal com Fundos Imobiliários.

Publicado em 18/02/2026:

A gestora Mérito, que tem como principal produto o fundo imobiliário MFII11, que atua no segmento de desenvolvimento, criou no pós-pandemia outro fundo temático chamado MCEM11, com o objetivo de investir em ativos do segmento funerário.

O MCEM11, em parceria com o Grupo Cortel, constituiu um consórcio para participar de uma concessão realizada pela Prefeitura de São Paulo e arrematou o bloco 2, que previa a gestão de cinco cemitérios: Araçá, Dom Bosco, Santo Amaro, São Paulo e Vila Nova Cachoeirinha.

Como a concessão tem prazo de 25 anos, se bem gerido, o fundo pode buscar renda recorrente por meio da exploração de diversos serviços: cemiteriais, funerários, comercialização de jazigos e planos.

Trata-se de uma tese bastante específica, mas que fica registrada ao menos como curiosidade.

Publicado em 18/01/2026:

A partir desta, farei uma sequência de publicações demonstrando algumas abordagens em fundos imobiliários, além das já tradicionais: escritórios, galpões e shoppings. Sem indicação de investimento, apenas com o objetivo de compartilhar informação.

A gestora Suno trouxe, por meio do fundo SNEL11, uma tese de investimento até então pouco explorada, voltada ao mercado de energia. Até o momento, o portfólio é composto por usinas solares, que podem ser desenvolvidas ou adquiridas prontas. O fundo realiza a locação dessas usinas para que o inquilino gere sua própria energia, normalmente vinculada à modalidade de geração distribuída.

Recentemente, o fundo realizou uma nova emissão de cotas, aproximando-se de R$ 1 bilhão em patrimônio, com a expectativa de saltar de 15 para 37 projetos. A estratégia prevê a expansão das usinas para mais seis estados, totalizando presença em 12 estados.

Achei bastante interessante essa política de investimentos, que enquadra usinas como estruturas imobiliárias passíveis de exploração por fundos imobiliários.

Publicado em 12/01/2026:

O ano de 2026 iniciou com a repercussão do caso do jovem que se perdeu no Pico Paraná e, após o desfecho, acabei assistindo a um vídeo de um montanhista experiente que disse a seguinte frase: “espere o melhor, mas prepare-se para o pior”. A partir disso, fiz uma reflexão sobre a aplicação ampla dessa frase, já que ela pode ser utilizada em diversas áreas da vida, inclusive no tema que abordo.

E nem vou fazer referência aos inúmeros produtos arriscados que existem no mundo dos investimentos. Usarei apenas alguns exemplos dentro do próprio nicho dos fundos imobiliários para demonstrar.

No final de 2018, período em que o mercado em geral estava animado, surgiram diversos fundos novos, entre eles alguns um pouco mais arrojados, como o fundo de papel HCTR11, com uma política de investimento em títulos de CRI com retornos bem acima da média, vinculados ao segmento de multipropriedade. A consequência disso, como infelizmente sempre acontece, foi que investidores em busca do “melhor” investimento se encantaram. Em um movimento semelhante, novos fundos do mesmo gestor e também de um gestor parceiro surgiram em 2020 com a mesma temática: DEVA11, TORD11 e VSLH11, completando o quarteto.

Ao longo da pandemia, esses fundos continuaram pagando altos rendimentos e atraindo um mar de novos investidores que ingressaram nesse período no mercado de fundos imobiliários. Até que, em 2023, iniciou-se uma onda de inadimplências em alguns CRIs, inclusive com o pedido de recuperação judicial do Grupo Gramado Parks, que tinha exposição considerável nas carteiras dos fundos citados, trazendo impacto nos rendimentos, pânico e quedas abruptas nos preços das cotas.

Foi então que esses fundos, antes queridos por investidores que não observam além da superfície, viraram verdadeiros pesadelos. E por que isso aconteceu? É aqui que se encaixa a frase citada no início do texto, pois muitas pessoas compraram esses fundos chamativos apenas pelos ganhos, sem qualquer preocupação com os riscos e, em muitos casos, concentrando boa parte ou até todo o investimento, deixando de lado fundos mais consolidados e com bom histórico. Qual a lição? Tenha uma base sólida para, só então, fazer alguma “aposta” com um pequeno percentual, se assim desejar.

E não estou aqui querendo me colocar como o entendido, até porque cometi exatamente esse erro em uma aposta em uma ação, com o agravante de estudar e ensinar sobre o tema. Ainda assim, gostaria de evitar que isso aconteça com outras pessoas. Inclusive, em 2025 modernizei todo o meu material para incorporar, além das experiências positivas, também essa negativa. Seja em fundos imobiliários ou em qualquer outro produto, proteja-se.

Publicado em 05/01/2026:

Hoje comentarei sobre um detalhe importante relacionado aos rendimentos dos Fundos Imobiliários. Sempre alerto sobre possíveis distorções que podem ocorrer nos rendimentos em fechamentos de semestre e aproveitando que estamos passando por esse momento agora, gostaria de demonstrar alguns exemplos (conforme a imagem) e reforçar a importância de uma análise mais aprofundada. Isso ajuda a evitar o erro de observar apenas um único rendimento e realizar uma operação por impulso, considerando que esse valor pode não ser recorrente ou não se repetir nos períodos seguintes.

Para atender à legislação, que obriga a distribuição de no mínimo 95% dos lucros apurados pelo regime de caixa, podem ocorrer, nos fechamentos de junho e dezembro, especialmente em fundos com maior movimentação de portfólio, pagamentos de rendimentos “turbinados”.

Dessa forma, é fundamental que decisões de compras iniciais, reinvestimentos ou até mesmo eventuais vendas sejam embasadas em análises de, no mínimo, 12 meses. Vale ressaltar, ainda, que o estudo dos Fundos Imobiliários envolve diversos outros fatores, muitas vezes mais relevantes do que os rendimentos isoladamente.

Publicado em 31/12/2025:

2025, o ano da correção de rota.

Após alguns anos do meu maior erro como investidor e de tantos outros que se seguiram na tentativa de reverter esse cenário, como já comentei brevemente em publicações anteriores para quem acompanha e também relato na conclusão do meu curso citado mais abaixo, em meados deste ano organizei o projeto Comando Investimentos com o objetivo de extrair algo positivo de toda essa história. A ideia foi transformar tudo o que venho ensinando de maneira mais particular desde 2017 em um formato digital, ampliando o alcance do conteúdo.

A decisão nasceu do desejo de deixar um legado e principalmente reforçar o repasse de conhecimento a partir de experiências reais, tanto positivas quanto negativas, orientando um caminho que ajude outras pessoas a seguirem com mais consciência, a levarem menos sustos ao longo da jornada e, nesse processo, também buscar minha reconstrução.

É uma luta quase inglória tentar romper a barreira do consumismo e do imediatismo que se impõe à sociedade. Ainda assim, se eu conseguir alcançar, mesmo que um pequeno grupo, com o material compartilhado e provocar reflexão, já terei feito alguma diferença.

Um feliz 2026 e que mais pessoas se interessem em construir uma estratégia previdenciária!

Publicado em 24/12/2025:

Maior emissão da história dos Fundos Imobiliários ultrapassa R$ 3 bilhões

A gestora TRX divulgou o Anúncio de Encerramento da 12ª emissão de cotas do TRXF11, com captação de R$ 3.003.621.147,94, que fica marcada, até aqui, como a maior da história do mercado de Fundos Imobiliários.

Considerando as fases 1 (direito de preferência, subscrição de sobras e montante adicional) e 2 (oferta pública e cotas adicionais), foram integralizadas 29.937.418 novas cotas ao valor unitário de R$ 100,33, perfazendo o montante total destacado acima.

Ao analisar os tipos de subscritores, 4.980 pessoas físicas subscreveram aproximadamente 6,6 milhões de cotas, 51 investidores institucionais (fundos de investimento, entidades de previdência privada e demais pessoas jurídicas) subscreveram 19,2 milhões de cotas e 8 investidores estrangeiros subscreveram cerca de 4 milhões de cotas.

Utilizo o exemplo acima para demonstrar a força desse mercado, que cada vez mais alcança feitos expressivos e se consolida como uma alternativa viável de renda complementar para os mais diversos perfis de investidores.

Aproveito para desejar um ótimo Natal! 

Publicado em 20/12/2025:

Na quinta-feira, 18/12, a empresa Guararapes, controladora da Riachuelo e listada na B3 sob o código GUAR3, comunicou a venda do shopping Midway Mall, localizado em Natal/RN, pelo valor de R$ 1,6 bilhão. A operação já vinha sendo ventilada e era esperada pelo mercado, mas ainda assim fez as ações subirem 9%, sobretudo após a empresa anunciar que distribuirá aos acionistas praticamente todo o valor arrecadado com a venda.

E por que essa venda? A ideia foi se desfazer de um ativo que não está diretamente relacionado às atividades principais da empresa, varejo de moda e fabricação de vestuário, simplificando, assim, sua estrutura.

E agora, a questão mais importante dentro da abordagem que venho trazendo, do lado comprador está um consórcio liderado pela Capitânia, que dentro de sua estrutura, conta com diversos fundos imobiliários. Entre eles está o CPSH11, voltado ao segmento de shoppings, que imagino ser um provável destino para o Midway Mall, ativo que está entre os principais do Nordeste.

Publicado em 16/12/2025:

Chegamos a 2,9 milhões de investidores em Fundos Imobiliários, conforme o último boletim mensal divulgado ontem (15/12) pela B3. Um número expressivo quando lembro do meu início, com apenas 89 mil investidores, mas ainda muito distante do potencial, considerando tanto o tamanho da população quanto a importância que esse produto pode ter na formação de uma renda complementar para a aposentadoria.

Publicado em 13/12/2025:

O fundo HGLG11, que esteve envolvido na compra de imóveis do VILG11, conforme trouxe aqui recentemente, agora encaminhou uma proposta para incorporação de outros quatro fundos imobiliários, sendo LVBI11 e PATL11, também geridos pela Pátria, além de outros dois fundos, Aracaju e Guarulhos, não negociados em Bolsa e geridos pela Brookfield. A operação necessita de aprovação em assembleias de todos os fundos envolvidos e, se concretizada, levará o HGLG11 ao topo do ranking dos fundos imobiliários, com patrimônio aproximado de R$ 10 bilhões, ultrapassando o KNCR11, atual líder, com pouco mais de R$ 9 bilhões.

O fundo XPML11, maior do segmento de shoppings, anunciou a venda de participações em nove shoppings pelo valor aproximado de R$ 1,6 bilhão para um fundo recém-criado pela gestora Riza. Em contrapartida, divulgou a compra de uma fração do Shopping Pátio Higienópolis, detida pelo fundo BBIG11, além de participações em outros quatro shoppings pertencentes à empresa Iguatemi, listada em Bolsa, somando aproximadamente R$ 600 milhões em transações. Com isso, a alavancagem do fundo, que estava acima de 27%, recua para 16,5%.

O fundo TRXF11 segue em ritmo intenso na alocação dos recursos bilionários captados na última emissão de cotas. Após as compras das agências da Caixa, que divulguei anteriormente, foram realizadas as seguintes transações:

- dois shoppings em Belo Horizonte, por aproximadamente R$ 257 milhões;

- dois imóveis em um mesmo conjunto no Rio de Janeiro, que atendem a uma escola de educação infantil Eleva, um McDonald’s e uma Farmácia Pacheco, por aproximadamente R$ 159 milhões;

- um imóvel em Guarulhos, locado para a Universidade Cruzeiro do Sul, Cobasi e Caixa Econômica Federal, por exatos R$ 125 milhões;

- aquisição indireta de cinco galpões, localizados em Cabreúva/SP, Guarulhos, São Paulo e Rio de Janeiro, por meio da aquisição de 90% das cotas do fundo HIRE11, da gestora HIRE, por aproximadamente R$ 400 milhões;

- aquisição indireta de quatro imóveis em São Paulo, locados para St. Marche e Oba Hortifruti, por meio da aquisição de 100% das cotas do fundo MCDU11, da gestora Mauá, por aproximadamente R$ 202 milhões.

O fundo VIUR11 anunciou a venda de seis dos sete imóveis de seu portfólio, também para o TRXF11. A transação envolve dois imóveis em Porto Alegre, locados para a empresa educacional Ânima, um imóvel em Campinas, locado para a Anhanguera, um imóvel de varejo em São Luís e dois imóveis de varejo no Rio de Janeiro, totalizando aproximadamente R$ 269 milhões. O fundo também convocou assembleia para deliberar sobre amortização de cotas, com vistas a uma futura liquidação e extinção.

E para encerrar, a gestora Pátria realizou nova movimentação estratégica ao adquirir a divisão de fundos imobiliários da RBR, que contempla 12 fundos, em uma operação avaliada em aproximadamente R$ 8 bilhões. Com isso, a Pátria passa a somar cerca de R$ 38 bilhões em ativos imobiliários, consolidando-se como a maior gestora desse mercado.

Publicado em 08/12/2025:

A última transação do fundo imobiliário VILG11, detalhada na publicação anterior, no valor de R$ 709,6 milhões, me levou a observar alguns pontos que gostaria de compartilhar, não como recomendação, mas para ilustrar, por meio desse caso, o potencial que existe em diferentes vertentes de uma Carteira Previdenciária composta por Fundos Imobiliários, estratégia que considero das mais viáveis.

Segundo o relatório gerencial mensal da gestora Vinci (gráfico anexo), antes da operação o VILG11 estimava um rendimento entre R$ 0,69 e R$ 0,74 por cota. Após a transação, essa faixa foi revisada para R$ 0,80 a R$ 0,87 no primeiro semestre de 2026. Como os fundos precisam distribuir 95% do lucro caixa no semestre, fica claro que a venda permitirá esse ganho adicional. Esse é o primeiro ponto, um lucro que não estava no radar e que o investidor pode reinvestir em novas cotas, caso faça sentido na sua estratégia.

O segundo ponto, ilustrado em outro gráfico anexo, é a forte valorização da cota no último ano. Supondo que o investidor tenha comprado na baixa, no fim de 2024, além do rendimento extra projetado, também teria obtido uma valorização patrimonial superior a 40% até o fim de 2025.

E o que isso significa? Que se deve comprar apenas no menor preço? Não, até porque ninguém sabe qual será o fundo do poço. Eu acredito em aportes constantes ao longo do tempo, para que, no horizonte de dez anos ou mais, o resultado seja consequência da disciplina. A reflexão aqui é outra, aproveitar momentos de depressão do mercado ou entradas de renda extra para fortalecer os aportes. Isso acelera o acúmulo de cotas, ampliando tanto o patrimônio quanto a renda futura para a aposentadoria. Em outras palavras, não temer o ciclo de baixa e sim saber usá-lo a favor.

Publicado em 03/12/2025:

No dia 26/11, o fundo imobiliário VILG11, do segmento logístico, divulgou Fato Relevante sobre a venda da totalidade de sua participação em quatro imóveis por R$ 709,6 milhões ao fundo HGLG11, uma das maiores transações recentes entre fundos.

São dois imóveis em Extrema/MG, um em Serra/ES e um em Osasco/SP. A maior parte do valor, R$ 582,2 milhões, será recebida em cotas do HGLG11, precificadas em R$ 162,22 na Oferta Pública. Outra parcela, de R$ 47,4 milhões, corresponde ao repasse de dívidas sobre alguns ativos e os R$ 80 milhões restantes serão pagos em dinheiro, parcelados em 24 meses com correção de 8% ao ano.

A Vinci, gestora do VILG11, ressaltou que reduzirá significativamente sua exposição aos mercados do ES e MG. Com as cotas do HGLG11, que serão vendidas no mercado secundário conforme restrições acordadas com o comprador, terá recursos para novas aquisições nos principais polos logísticos. Já a Pátria, gestora do HGLG11, afirmou tratar-se de uma operação estratégica, que proporciona acesso a imóveis bem localizados e com características técnicas relevantes.

E volta a surgir a pergunta: "Se um fundo vendeu, por que seria interessante para o outro comprar?". É justamente nesse ponto que entra o trabalho do investidor em compreender a tese de cada gestão.

Um ponto que pode ser considerado é a Emenda Constitucional nº 132/2023, que determina a extinção progressiva de benefícios fiscais de ICMS, instrumento amplamente utilizado para atração de empresas, como ocorre em Extrema/MG, que se tornou polo logístico apoiada nesse mecanismo. Os incentivos começam a ser reduzidos em 2029 e deixam de existir a partir de 2032.

Com o fim dessa disputa fiscal entre estados e municípios, independentemente do mérito, entendo que o mercado deve voltar a dar mais peso à proximidade dos grandes centros. Nesse contexto, a Vinci pode estar se antecipando e se desfazendo de alguns imóveis enquanto ainda há liquidez, ao passo que a Pátria talvez continue enxergando potencial na região.

É mais um exemplo da pluralidade de estratégias no mercado de Fundos Imobiliários.

Publicado em 28/11/2025:

Hoje, na Black Friday, acontece a já tradicional corrida por promoções, em que muitas pessoas acabam comprando até o que não precisam apenas para sentir prazer e satisfação, afinal, o cérebro ativa o sistema de recompensa e libera dopamina. Porém, em muitos casos, quando esse impulso inicial passa, o que fica é o arrependimento e uma sensação de vazio.

Dito isso, gostaria de propor uma reflexão. Imagine buscar um tipo de satisfação semelhante à de uma compra comum, mas com o dinheiro permanecendo com você. Melhor ainda, imagine que o valor usado nessa “compra” gere mais dinheiro ao longo do tempo. Pois é exatamente isso que acontece quando se fazem aportes recorrentes em cotas de Fundos Imobiliários.

Quando você notar, terá construído uma carteira com vários fundos e milhares de cotas gerando rendimento mensal, algo que, no futuro, poderá se tornar uma fonte complementar de renda, proporcionando uma vida mais tranquila e permitindo compras sem arrependimento em datas como a de hoje.

Publicado em 26/11/2025:

O fundo imobiliário TRXF11, do segmento de renda urbana, anunciou ontem, 25/11, a aquisição de 14 agências da Caixa Econômica Federal, vendidas pela Funcef, entre elas, a agência Rua das Flores, na Praça Osório, em Curitiba.

Diante disso, pode surgir a pergunta: “Vale a pena comprar imóveis locados para agências bancárias, considerando que muitas estão fechando?”. Acompanhando o mercado, eu imaginava que a Caixa Econômica seria menos agressiva no fechamento de unidades por conta do seu papel social. Porém, parece que me enganei, pois perto da minha localidade, das quatro agências existentes, três foram fechadas. Então, essa compra foi ruim? Na minha visão, não necessariamente. Isso porque a maior parte dessas agências tem localização privilegiada e mesmo que a Caixa opte por não renovar os contratos, que ainda têm pelo menos mais quatro anos, os imóveis têm alto potencial para outros usos voltados ao varejo.

Outro questionamento que pode surgir é: “Se a Funcef está vendendo esses imóveis, por que seria um bom negócio para o comprador?”. Aqui entra o entendimento do propósito de cada parte envolvida. A Funcef, por ser um fundo de pensão, precisa periodicamente gerar liquidez para pagar benefícios aos seus participantes. Nesse sentido, é muito mais adequado manter cotas de fundos imobiliários, que permitem conversão mais rápida em dinheiro, do que imóveis físicos, especialmente considerando o amadurecimento do mercado de FIIs, que hoje oferece mais alternativas para investidores institucionais. Já para o TRXF11, a compra oferece acesso a imóveis bem localizados, atualmente ocupados por um inquilino de bom crédito e com grande potencial de readequação para outros usos no futuro.

Ainda sobre o posicionamento do TRXF11, o fundo passa a adicionar ao portfólio o setor de agências bancárias, tradicionalmente associado ao RBVA11 e com isso, reforça sua tese de investimento em varejo, mantendo uma disputa saudável com seus pares HGRU11 e o próprio RBVA11, já citado.

Publicado em 24/11/2025:

Após aproximadamente 50 dias de gravações, totalizando 49 horas de conteúdo divididas em 99 aulas, está oficialmente lançado o meu curso “Carteira Previdenciária com Fundos Imobiliários”.

Apesar de sempre buscar excelência em tudo o que faço, confesso que não imaginava alcançar um resultado tão completo e detalhado, algo diferente de qualquer outro material ao qual já tive acesso. Digo isso após assistir a cada uma das aulas gravadas. E reforço ainda mais pela circunstância pessoal desafiadora em que tudo foi produzido, relatada inclusive na conclusão do curso, e que acabou sendo o estopim para que eu canalizasse forças e concretizasse este projeto, capaz de evitar que outras pessoas cometam o mesmo erro, se aproveitarem o conhecimento compartilhado.

Cronograma de execução do projeto:

- Julho:

1. Registro do domínio

2. Criação do site

3. E-mail profissional

4. Perfis nas redes

5. Cartão de visitas

- Agosto / Setembro:

1. Solicitação de registro da marca

2. Definição da estrutura, aperfeiçoamento do material iniciado em 2016 e conversão para apresentação das aulas, com apoio da ferramenta Canva

- Outubro / Novembro:

1. Construção, gravação das aulas pelo Zoom e disponibilização na plataforma digital Hotmart

2. Divulgação

Publicado em 19/11/2025:

O mercado de fundos imobiliários continua sendo dominado por investidores pessoas físicas, conforme pode ser observado nos gráficos associados. Contudo, é evidente o aumento do volume negociado por investidores institucionais e estrangeiros.

Numa perspectiva mais imediata, o posicionamento antecipando a queda da taxa básica de juros, que deve ocorrer em breve, é um dos fatores que explicam esse movimento, já que a atuação dos investidores institucionais tende a ser mais criteriosa e menos reativa do que a das pessoas físicas.

Mas, olhando além do cenário atual, de forma geral os investidores institucionais são muito mais diligentes e exigentes do que as pessoas físicas. Isso me faz refletir sobre a maturidade crescente desse mercado, acompanhada pela evolução da legislação e pela profissionalização de gestores e administradores, que têm utilizado diversos instrumentos para buscar maior eficiência operacional e também o crescimento dos fundos, seja por novas emissões, incorporações ou fusões. Esses movimentos têm trazido mais robustez e liquidez ao setor, atraindo investidores com “bolsos maiores”.

Outro ponto relevante, que também explica o aumento da participação de investidores estrangeiros, é o esforço de vários gestores para adaptar seus fundos aos requisitos de entrada em índices internacionais, como os da MSCI e FTSE, o que acaba gerando alocação por meio de ETFs globais que replicam tais índices.

Algo já definido há algum tempo, mas que ainda vejo como um vetor de crescimento nos próximos anos, é a proibição de fundos de pensão realizarem investimentos diretos em imóveis, permitindo apenas investimentos indiretos via fundos imobiliários ou outros instrumentos financeiros.

Em suma, embora o número de investidores pessoas físicas continue crescendo de forma ininterrupta desde 2017, acredito que, cada vez mais, o patrimônio dos fundos imobiliários será composto por recursos provenientes dos grandes investidores institucionais.

Publicado em 14/11/2025:

Há 10 anos, quando meu amigo Gabriel Solana me apresentou aos Fundos Imobiliários, éramos apenas 89 mil investidores. Com o tempo, à medida que adquiri um conhecimento mais amplo sobre o mercado de capitais e suas diversas possibilidades, comecei a me questionar por que um produto tão bem estruturado e seguro, considerando o lastro imobiliário, tinha tão poucos investidores em comparação com outros produtos muito mais arriscados, que já contavam com milhões de pessoas.

Ao analisar mais a fundo, é possível identificar algumas vertentes. Uma delas é o fato de que os Fundos Imobiliários são ideais para uma estratégia de longo prazo, enquanto o imediatismo típico das pessoas simplesmente impede que grande parte delas sequer inicie o estudo de algo que demande 10, 15 ou 20 anos para gerar resultados expressivos, dependendo da dedicação e disciplina. Aqui surge outra vertente, a busca pelo ganho rápido. Assim, a aposta em Ações torna-se algo comum, transformando um produto que também deveria ser encarado como de longo prazo em uma espécie de roleta, na tentativa de acertar a “grande jogada”.

Ainda assim, o principal fator continua sendo o desconhecimento. Mesmo desconsiderando elementos como o consumismo e a falta de prioridade, até mesmo pessoas que já demonstram alguma preocupação com a formação de poupança e com a qualidade de vida futura não são devidamente apresentadas ao Mercado de Fundos Imobiliários ou acabam bloqueadas pelo medo.

Apesar de todas essas variáveis, avançamos bastante nesse período. Conforme demonstrado no gráfico, que indica o número de investidores ao final de cada ano, o crescimento começou de forma tímida em 2017, mas já em 2019 o número de investidores havia triplicado em relação ao ano anterior. Nem mesmo a pandemia freou essa expansão e ao final de 2020, o número de 1 milhão de investidores foi superado, mantendo um ritmo constante nos anos seguintes. Entre 2022 e 2023, ultrapassamos a marca de 2 milhões e seguimos rumo aos 3 milhões, possivelmente em 2026, quando a taxa básica de juros deve ceder após os patamares elevados que provocaram resistência em 2024 e 2025.

Olhando daqui, em 2025, para o cenário de 2015, é gratificante observar essa evolução, mas ainda é necessário equilibrar o crescimento numérico com a qualidade do conhecimento desses investidores.

Publicado em 12/11/2025:

Quando comecei a investir em fundos imobiliários há 10 anos, lembro que a maioria deles tinha cotas na base 100, alguns poucos na base 1000 (que já havia sido mais comum em outros tempos) e ainda alguns que pareciam “renegados” nas bases 1 ou 10. Várias pessoas, inclusive, compravam esses fundos com sobras que ficavam na conta e eles acabavam conhecidos como “fundos cofrinhos”.

Recordo também que alguns gestores recorreram ao grupamento, instrumento que permite a unificação de cotas para formar uma nova combinação com preço-base superior, reduzindo a quantidade total em circulação no mercado sem alterar o patrimônio do fundo. Só para ilustrar, o fundo FFCI11 (atual RCRB11), que custava aproximadamente R$ 1,00, realizou um grupamento de 100:1 em 2017, passando a ser negociado próximo de R$ 100,00.

Nos anos seguintes, a base 100 se manteve como padrão do mercado, algo que parecia equilibrado, nem um preço alto demais, que limitasse o acesso a investidores maiores, nem tão baixo a ponto de permitir que qualquer pessoa comprasse cotas como “troco”, sem nenhuma análise de qualidade.

Agora, nesse novo mundo pós-pandemia, com uma quantidade de investidores muito maior (tema para outra publicação), o mercado passou a adotar com mais frequência a base 10. Diversos fundos realizaram o desdobramento de 1:10, fazendo com que cotas antes negociadas a R$ 100,00 passassem a R$ 10,00, sob a justificativa de aumentar a liquidez. Pessoalmente, acho que faria mais sentido buscar esse aumento de liquidez há 10 anos, quando o número de investidores era bem menor, mas eis que o mercado nem sempre é lógico. :)

Vale ressaltar que o preço-base das cotas dos fundos imobiliários é uma decisão de gestão, já que não há nenhuma definição vinda do regulador. Ainda assim, é nítido que, da mesma forma que observamos os ciclos de mercado, com o medo predominando durante as altas de juros e a euforia nas fases de queda, também existem ciclos e tendências relacionados à definição da base do momento.

Independentemente disso, em qualquer ciclo encontramos fundos nas bases 1, 10, 100 e 1000. Por isso, permanece essencial o conhecimento e a capacidade de análise para que os investimentos sejam feitos com segurança.

Publicado em 10/11/2025:

Os fundos imobiliários sempre tiveram restrição para a compra de imóveis por meio de endividamento. Portanto, o mecanismo padrão para ampliação do portfólio era a emissão de novas cotas, por ofertas públicas ou restritas, em períodos mais favoráveis do mercado, quando os juros da economia estavam mais baixos. Assim, captavam novos recursos diretamente dos investidores, majoritariamente pessoas físicas.

Nos últimos anos, com o mercado de fundos imobiliários em franco crescimento, foram realizadas algumas mudanças regulatórias para acompanhar essa evolução, tanto do lado dos gestores quanto do lado dos investidores, e novas abordagens passaram a ser observadas. Passou-se a adotar, por exemplo, compras de imóveis a prazo, com menor uso de caixa no ato da aquisição e o restante parcelado em prazos médios e longos, além de operações via securitização de recebíveis, nas quais a transação de compra é atrelada ao fluxo de caixa da própria operação. Surge, então, a alavancagem, acompanhada de vantagens e riscos.

Uma alavancagem bem estruturada pode impulsionar o crescimento em cenários adversos, justamente quando as oportunidades de aquisição de novos imóveis são mais atraentes, mas grande parte dos investidores não apoiaria novas emissões, e os preços das cotas no mercado estariam pressionados, inviabilizando captações relevantes. Por outro lado, uma operação mal planejada ou em percentuais excessivos em relação ao patrimônio do fundo pode comprometer sua saúde financeira. Ou seja, a qualidade da gestão é primordial para o uso consciente desse mecanismo.

Mais recentemente, com o mercado ainda cauteloso em relação a novas emissões e à captação tradicional junto aos pequenos investidores, surgiram as emissões para compra de imóveis em troca de cotas. Nelas, o público-alvo é composto por investidores profissionais, que oferecem imóveis e recebem cotas do fundo em contrapartida. Dessa forma, o fundo não precisa desembolsar recursos para as aquisições e consegue crescer de forma alternativa. No entanto, há riscos, se as compras não forem conduzidas com critérios rigorosos, os imóveis incorporados podem não trazer os benefícios esperados ao fundo e aos cotistas.

Outro ponto, embora de menor relevância, é a chamada diluição, o aumento da quantidade de cotas faz com que os investidores que não estejam envolvidos na oferta tenham sua participação percentual reduzida, o que, dependendo do tamanho do investidor, pode até diminuir seu poder de influência.

Em resumo, a indústria de fundos imobiliários está cada vez mais moderna e preparada para enfrentar os mais variados cenários econômicos, que, em nosso país, são naturalmente desafiadores.

Publicado em 06/11/2025:

O mercado de fundos imobiliários tem passado por um processo de consolidação mais acentuado em 2025, com diversas gestoras realizando incorporações de fundos, algumas, no mínimo, curiosas. É o caso da incorporação do IRDM11, fundo de papel (CRI) mais antigo, pelo IRIM11, fundo multiestratégia mais recente, ambos da gestora Iridium e também do RBRF11, fundo de papel (FoF) mais antigo, pelo RBRX11, fundo multiestratégia mais recente, ambos da gestora RBR.

Além dessas incorporações entre fundos da mesma gestora, há casos de operações entre gestoras diferentes, como o “ataque” do fundo GGRC11 (segmento logístico), da gestora Zagros, sobre o único imóvel do fundo VTLT11, da gestora Tivio.

Em todas essas situações, os fundos incorporados serão liquidados e os cotistas receberão, nas devidas proporções, cotas dos fundos incorporadores.

Entre as possíveis vantagens dessas operações estão: criação de fundos maiores e mais diversificados, acesso a ativos de maior porte e qualidade, aumento do poder de negociação, maior liquidez, otimização de custos e maior capacidade de crescimento.

Por outro lado, fundos tradicionais, com histórico consolidado no mercado, deixam de existir, o que obriga os investidores a realizar ajustes em seus controles e, em alguns casos, readequações de carteira para o realinhamento da estratégia.

E não são apenas os fundos que vêm passando por mudanças, pois as próprias gestoras também têm se consolidado. O exemplo mais evidente é o da Pátria, que primeiro adquiriu a gestora e os fundos da VBI (sendo que a VBI já havia incorporado a gestora Barigui, com seu fundo BARI11 e o fundo QAGR11, da gestora Quasar). Em seguida, a Pátria adquiriu a divisão de fundos imobiliários da CSHG, todos os fundos da Genial, e, por fim, a gestora Vectis e seus respectivos fundos.

Publicado em 09/10/2025:

E a MP 1303, que comentei recentemente, caducou! Após ter sido aprovada na comissão mista, ainda precisava passar pelos plenários da Câmara e do Senado até o dia 08/10, mas os deputados optaram por não apreciá-la e ficou por isso mesmo. Assim, a tributação (ou isenção) de alguns tipos de aplicações financeiras permanece sem alterações.

Na parte que acompanho mais de perto, Fundos Imobiliários e outros títulos investidos internamente por eles, segue a isenção para pessoas físicas, desde que atendidas as regras aplicáveis.

Isto posto, continuarei utilizando este espaço para compartilhar novidades sobre os Fundos Imobiliários.

Com a projeção para início da queda da taxa básica de juros a partir de 2026, já é possível observar reversões nas precificações das cotas, o que abre uma possível janela para captações junto aos investidores. Com isso, alguns gestores começam a anunciar novas emissões visando o crescimento dos fundos.

Nos últimos dias, por exemplo, a gestora Alianza convocou uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para autorização de captação no fundo ALZR11, a TRX iniciou a 12ª emissão de cotas do TRXF11 e a XP Vista deu início à 11ª emissão do MXRF11, entre outras emissões já em andamento.

Publicado em 03/10/2025:

Com grande satisfação, após superar diversos desafios, anuncio que consegui adiantar o pré-lançamento do curso, que já está disponível na plataforma Hotmart.

Por enquanto, além da introdução, já estão disponíveis as 12 aulas do módulo de Fundamentos. A partir de 15/10, conforme o cronograma, ocorrerão liberações semanais parciais até a entrega final em 15/11, totalizando 81 aulas.

Até o lançamento completo em 15/11, estará ativo o cupom COMANDO, que garante 10% de desconto durante o pré-lançamento.

Seguem duas opções de links para quem tiver interesse: 

https://hotmart.com/pt-br/marketplace/produtos/carteira-previdenciaria-com-fundos-imobiliarios/J101055434R

https://rodrigoalbani.hotmart.host/carteira-previdenciaria-com-fundos-imobiliarios-eb0ef01c-d722-4e2c-8674-ddce43e6fec3

Publicado em 01/10/2025:

Tenho acompanhado, nas últimas semanas, a movimentação do Congresso Nacional em relação à MP 1303, que trata das alterações na tributação de aplicações financeiras e ativos virtuais. No momento, a medida está em fase de encaminhamento na comissão mista, para posterior apreciação pela Câmara dos Deputados e pelo Senado Federal.

Diversos produtos de renda fixa e de renda variável poderão sofrer inclusão ou alteração na forma de tributação. No entanto, minha atenção está voltada, em especial, aos fundos imobiliários, que são o carro-chefe do meu projeto Comando Investimentos.

Enquanto as votações não forem concluídas, prazo que se encerra em 08/10, ainda podem ocorrer novas alterações. Continuarei acompanhando de perto para atualizar o material do curso e garantir o repasse correto das informações aos futuros alunos. 

Publicado em 24/09/2025:

E está tudo pronto para a gravação das aulas!

Os conteúdos já estão organizados e os módulos definidos na plataforma Hotmart para o curso:

"Carteira Previdenciária com Fundos Imobiliários"

- Módulo 1: Introdução

- Módulo 2: Fundamentos da Organização Financeira e dos Investimentos (12 aulas)

- Módulo 3: Fundos Imobiliários – do básico à capacidade de construção de uma carteira previdenciária (51 aulas)

- Módulo 4: Bônus e Conteúdos Complementares (18 aulas)

- Módulo 5: Conclusão

Agora é foco total para cumprir o cronograma:

- Pré-lançamento: 15/10

- Disponibilização integral das aulas: até 15/11 

Publicado em 19/09/2025:

Hoje, 19/09, é um dia simbólico para mim.

Há exatos três anos, vivi na prática o impacto de uma escolha (na verdade uma aposta) que não condizia com o meu perfil de investimento. Um erro que trouxe perdas importantes, mas também aprendizados, que me fizeram refletir sobre meu papel na educação financeira.

Voltando um pouco no tempo para contextualizar: desde 2015, fui atraído pelo mercado financeiro e, no ano seguinte, decidi criar um material para ensinar. Percebi que poderia ajudar outras pessoas a construir uma fonte complementar de renda e uma vida mais tranquila por meio dos fundos imobiliários, um produto acessível, de compreensão relativamente simples e que não assustaria tanto, especialmente considerando o perfil da maioria da população, que ainda tem pouco conhecimento nessa área e carrega grande receio.

Assim segui, ministrando aulas particulares. Porém, após o tropeço (fora do mundo dos fundos imobiliários), me afastei dos alunos e das atividades, sentindo que não tinha moral para continuar ensinando.

Com o tempo e incentivado por pessoas próximas, entendi que compartilhar também os erros faz parte do processo. Foi aí que decidi retomar a produção de conteúdo e transformar toda essa experiência em algo positivo, com o objetivo de ajudar ainda mais pessoas.

É com esse espírito que estou consolidando o projeto Comando Investimentos e lançando o curso digital Carteira Previdenciária com Fundos Imobiliários. O material reúne teoria e prática, pensado tanto para quem está começando quanto para quem já busca dar um passo a mais na construção da sua carteira.

O pré-lançamento, pela plataforma Hotmart, está previsto para 15/10, Dia dos Professores, em homenagem à minha mãe, hoje professora aposentada. 

Publicado em setembro de 2025:

No início de agosto, protocolei o pedido de registro da marca junto ao Instituto Nacional da Propriedade Industrial (INPI). No fim do mês, o pedido já apareceu publicado na Revista da Propriedade Industrial (RPI). Mais um passo simples, mas significativo para o projeto!

Tenho me inspirado em uma frase que traduz bem esse caminho no mundo dos investimentos: “Passos de elefante, devagar e firmes”.🐘 

Publicado em agosto de 2025:

Seguindo com o projeto, após pouco menos de dois meses, alguns objetivos estruturantes foram cumpridos:

1. Registro do domínio;

2. Criação do site;

3. E-mail profissional;

4. Perfil nas redes;

5. Cartão de visitas.

Atualmente, está em andamento a organização do conteúdo do curso, cujo pré-lançamento está previsto para outubro e o lançamento oficial para novembro.

Curso "Carteira Previdenciária com Fundos Imobiliários" na plataforma Hotmart:

- Fundamentos da organização financeira e dos investimentos;

- Fundos Imobiliários: do básico à construção de uma carteira previdenciária;

- Bônus e conteúdos complementares.

O material será completo, unindo teoria e prática em todas as aulas. Foi pensado para qualquer pessoa interessada em adquirir esse conhecimento, transmitido de forma simples, mas eficiente, capaz de gerar reflexões mesmo em quem nunca deu atenção ao tema.

Deixo também um recado especial aos colegas de empresa... em um momento de tantas incertezas, será extremamente útil aprender a criar uma nova fonte de renda por meio dos fundos imobiliários, que têm grande vocação para gerar receita recorrente.

Conto com o prestígio e apoio de vocês! 

Publicado em julho de 2025:

Gostaria de compartilhar que estou começando no meu novo cargo de CEO na Comando Investimentos. 

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