Publicações

Publicado em 23/04/2026:

E o mercado segue aquecido, com diversos fundos imobiliários em processos de emissão de cotas para expansão de portfólio.

O fundo de papel VVCR11, gerido pela V2, encerrou sua 4ª emissão com captação de R$ 113,8 milhões. Já o XPLG11, da XP Vista, comentado na última publicação, concluiu a 9ª emissão com expressivos R$ 1,2 bilhão.

Entre os que avançam em novas captações, o fundo de shopping GFSI11, da Capitânia, aprovou sua 6ª emissão, mirando cerca de R$ 105 milhões. O multiestratégia ZAGH11, da Zagros, segue com a 3ª emissão em andamento, com objetivo de R$ 200 milhões.

Também em curso, o RECR11 (REC) conduz sua 13ª emissão, buscando pouco mais de R$ 400 milhões, enquanto o HGBS11 (Hedge) avança na 11ª emissão, com meta próxima de R$ 750 milhões.

Para fechar, o multiestratégia GAME11, da Guardian, já concluiu sua 3ª emissão, com alocação dos R$ 63 milhões captados.

Mesmo com os juros ainda elevados e uma tendência de queda mais modesta, em parte frustrada pelo cenário global, os gestores aproveitam para reforçar o caixa dos fundos e buscar aquisições em condições mais atrativas. Já os investidores, com visão de longo prazo, podem avaliar a participação nas emissões, contribuindo para o crescimento e a diversificação dos fundos em que investem.

Publicado em 21/04/2026:

Na publicação anterior, comentei sobre a transação envolvendo os fundos IBBP11 e XPIN11, da mesma gestora, a inVista. No entanto, praticamente ao mesmo tempo, esses fundos e um terceiro envolvido, o fundo de logística XPLG11, da XP Vista, emitiram fatos relevantes com o seguinte teor:

- o XPLG11 celebrou a compra de imóveis do XPIN11 pelo valor aproximado de R$ 287 milhões;
- o XPLG11 celebrou a compra de imóveis do IBBP11 pelo valor aproximado de R$ 32 milhões.

Os fundos vendedores receberão quase a totalidade do valor em cotas do XPLG11.

Por fim, o destino dos imóveis acabou sendo outro, mas o XPIN11 deverá, de fato, seguir para liquidação.

Publicado em 16/04/2026:

O fundo XPIN11, até recentemente gerido pela XP, que tem uma abordagem um pouco diferente dos tradicionais fundos de logística, por mirar em imóveis mais industriais, guardando certa semelhança com o consolidado FIIB11 (fundo que possui um complexo em Joinville/SC), está sendo direcionado para a liquidação.

Em um primeiro movimento, a gestão saiu da XP e foi para a inVista, que já era gestora de outro fundo com temática semelhante, o IBBP11, composto por imóveis industriais e logísticos, e que passa também a assumir o controle do XPIN11. Na sequência, foi convocada assembleia para aprovação da alienação dos ativos do XPIN11. Parte do portfólio será absorvida pelo próprio IBBP11, que já iniciou uma oferta para captação de recursos, enquanto os antigos cotistas do XPIN11 receberão amortização em cotas do IBBP11.

Acredito que o XPIN11 não tenha conseguido atingir o potencial esperado, tendo enfrentado, ao longo do caminho, problemas com dívidas e vacâncias, que contribuíram para uma forte desvalorização das cotas. Isso também prejudicou possíveis emissões para ajuste de rota e crescimento, culminando nessa estratégia de extinção e consolidação dos cotistas no IBBP11.

Publicado em 12/04/2026:

Na última sexta-feira (10), me deparei com notícias que indicavam o surgimento de uma parceria entre duas gigantes do mercado brasileiro: a Allos, atualmente a maior operadora de shoppings, e a Kinea, a maior gestora de fundos imobiliários, para a criação de um novo fundo no segmento de shoppings, o Kinea Allos Malls FII. O fundo pode ter um valor inicial aproximado de R$ 2 bilhões, já surgindo como um dos maiores do setor.

E como seria a estrutura desse fundo? Allos e Kinea atuariam como co-gestoras, com os mesmos direitos e deveres. O portfólio inicial seria formado por shoppings maduros da atual carteira da Allos, que seriam vendidos pela própria empresa e adquiridos pelo fundo, após a emissão de cotas para captação de recursos junto aos investidores.

Caso a operação se concretize, será necessário obter aprovação dos investidores para superar restrições regulatórias, já que o cenário configura potencial conflito de interesses, uma vez que os ativos pertencem a parte relacionada.

O que cada um ganha? A Allos consegue gerar capital ao dar saída a ativos e, assim, viabilizar novos negócios. A Kinea, apesar de sua relevância no mercado de fundos imobiliários, ainda não possui atuação no segmento de shoppings. Já os investidores passam a contar com uma nova alternativa para diversificação de carteira e geração de renda.

Publicado em 08/04/2026:

O fundo de logística CPLG11, gerido pela Capitânia, emitiu fato relevante informando a assinatura de um contrato de 10 anos com a Amazon. O contrato passará a vigorar após o desenvolvimento de um galpão logístico AAA de 60 mil m² em São José dos Pinhais, na região metropolitana de Curitiba, com entrega prevista para dezembro de 2026. O fundo terá participação de 77% na fração ideal do imóvel.

O CPLG11 já teve participação em outro galpão localizado na região metropolitana de Curitiba, na cidade de Araucária, locado para o Mercado Livre, mas realizou o desinvestimento no ativo. O modelo de desenvolvimento seguido de desinvestimento após determinado período, inclusive, tem sido uma prática recorrente adotada pela gestão da Capitânia neste fundo, estratégia também prevista para o novo galpão da Amazon.

Trata-se de uma forma menos convencional de apuração de resultados, já que a maioria dos fundos imobiliários busca retorno por meio da renda gerada pelos aluguéis ao longo da vigência dos contratos. No caso do CPLG11, ao menos na abordagem atual, a estratégia consiste em desenvolver o ativo, mantê-lo por um período relativamente curto e, posteriormente, vendê-lo.

Conforme informado pela gestão, a taxa interna de retorno (TIR) projetada para essa operação varia entre 34,4% e 48% ao ano, patamar significativamente superior ao observado em operações tradicionais de aquisição e locação. Para investir nesse fundo, o investidor precisa compreender e aceitar essa tese, que pode implicar riscos mais elevados, especialmente durante a fase de construção.

Publicado em 03/04/2026:

ALZR11 – segue em ritmo acelerado e anunciou, nesta semana, a conclusão da compra de um imóvel locado para o Grupo Fleury, com contrato atípico pelo prazo de 15 anos, além da conclusão da aquisição do imóvel locado para a Shopee, objeto de publicação recente aqui, com contrato de 10 anos. Na sequência, anunciou a compra do Edifício Oscar Freire, em São Paulo, que pertencia ao fundo CPOF11, em uma aquisição indireta por meio do TSER11, fundo que detém a quase totalidade das cotas, em uma operação de R$ 132 milhões.

BTLP11 – concluiu a aquisição da fração remanescente de dois galpões (BTLP Cajamar e BTLP Duque de Caxias) por R$ 1 bilhão e agora detém 100% desses imóveis.

GGRC11 – anunciou a aquisição de um ativo logístico no Condomínio Braspark, em Garuva/SC, por aproximadamente R$ 192 milhões, com contrato de 12 anos. A operação já contempla também a expansão do imóvel, sob responsabilidade do vendedor. O ativo está localizado às margens da BR-101, com fácil ligação ao Porto de Itapoá, que é um porto privado investido pelo fundo de infraestrutura (FIP-IE) BRZP11, outro tipo de fundo também negociado em Bolsa.

VIUR11 – o fundo de renda urbana da gestora Vinci, que caminha para liquidação (extinção), emitiu comunicado detalhando o processo de amortização parcial no valor aproximado de R$ 3,79 por cota. Desse montante, pouco mais de R$ 3,52 serão proporcionalmente convertidos e pagos em cotas do fundo TRXF11, enquanto os R$ 0,26 restantes serão devolvidos em dinheiro. Esse tipo de operação exige atenção máxima dos investidores para a correta apuração de imposto de renda. Portanto, é essencial seguir todos os procedimentos e recomendações repassados pelos prestadores de serviços do fundo.

Publicado em 27/03/2026:

Em dezembro, publiquei sobre a venda do shopping Midway Mall, em Natal/RN, pela empresa Riachuelo para a gestora de fundos Capitânia, em uma transação bilionária. Agora, trago o desfecho da operação.

Na ocasião, comentei a possibilidade de incorporação do shopping pelo fundo CPSH11, da mesma gestora, voltado ao investimento em ativos direcionados ao público de alta renda. No entanto, o caminho escolhido foi a criação de um novo fundo, o Midway Mall FII (MIDW11), com cota base de R$ 10,00, que anunciou, em 24/03, seu primeiro rendimento mensal, no valor de R$ 0,11, a ser distribuído em 31/03.

É importante ressaltar que o fundo iniciou com um número bastante reduzido de investidores, o que limita a liquidez na negociação de cotas e pode implicar a cobrança de IR sobre os rendimentos caso haja menos de 100 cotistas.

Publicado em 21/03/2026:

O ALZR11, um dos fundos imobiliários mais híbridos do mercado, anunciou, por meio de fato relevante, a compra de um galpão construído sob medida para a locatária Shopee, na cidade de Ibitinga/SP, pelo valor de R$ 125 milhões.

O portfólio do fundo conta com 24 imóveis, distribuídos entre edifícios comerciais, galpões secos, galpões refrigerados, ativos de renda urbana e data center (ainda uma novidade no mercado), atendendo a diferentes atividades econômicas e contemplando 18 inquilinos distintos, entre eles: BRF, Coca-Cola, Globo, Mercado Livre e Shopee. Todos os contratos de locação são atípicos, com multa integral em caso de saída antecipada. Atualmente, o fundo apresenta 100% de ocupação e prazo médio de locação de 9 anos.

Relembrando um pouco do histórico, acompanho o fundo desde o IPO, no final de 2017, e o início das operações em janeiro de 2018, quando foram adquiridos os dois primeiros imóveis. Desde então, observa-se um crescimento consistente, impulsionado por sucessivas emissões de novas cotas, já na oitava emissão, que proporcionaram elevada diversificação e maior estabilidade de renda aos investidores.

Trata-se de um excelente exemplo de que fundos imobiliários demandam tempo para maturação. Devem ser encarados como um filme e não como uma fotografia.

Publicado em 19/03/2026:

O fundo imobiliário XPML11, do segmento de shoppings, adquiriu novas participações em cinco empreendimentos, totalizando aproximadamente R$ 600 milhões.

Em transação com o fundo imobiliário BBIG11, adquiriu 9% do Shopping Pátio Higienópolis, ativo de altíssimo padrão localizado na capital paulista, elevando sua participação no empreendimento para 19,04%.

As demais aquisições foram realizadas junto à administradora Iguatemi:

- 9% do Iguatemi Alphaville, em Barueri;

- 23,96% do Iguatemi Ribeirão Preto;

- 18% do Iguatemi São José do Rio Preto;

- 7% do Shopping Praia de Belas, em Porto Alegre.

Com a operação, o XPML11 passa a deter 28 ativos e segue consolidado como o maior fundo imobiliário do segmento.

Publicado em 14/03/2026:

Nesta semana, o Grupo Pão de Açúcar (GPA) teve um pedido de recuperação extrajudicial homologado pela Justiça, buscando renegociar R$ 4,5 bilhões em dívidas. Essas dívidas não envolvem contratos de aluguel, mas ainda assim acenderam um sinal de alerta entre investidores de fundos imobiliários que possuem diversos imóveis locados para o GPA. Em alguns casos, o inquilino possui participação relevante na receita dos fundos e, consequentemente, nos rendimentos pagos aos investidores.

Abaixo, alguns fundos com exposição ao GPA e a porcentagem aproximada de participação na receita:

- TEPP11 = 22%;

- GARE11 = 14%;

- RBVA11 = 8%;

- TRXF11 = 8%;

- BRCO11 = 7%.

Vale salientar que locações para o GPA normalmente contam com contratos atípicos, que contemplam multa integral em caso de saída antecipada. Além disso, todos os contratos permanecem em dia, conforme os relatórios gerenciais dos respectivos fundos.

Não há motivo para desespero. O episódio apenas serve para chamar atenção a um aspecto muito importante no mercado de capitais: a diversificação. Esse princípio vale tanto para os gestores de fundos imobiliários, que devem evitar concentração excessiva de receita em um mesmo inquilino, quanto para os investidores, que não devem concentrar seus recursos em apenas um ou poucos fundos. Uma carteira mais diversificada tende a proporcionar maior tranquilidade.

Publicado em 11/03/2026:

O fundo imobiliário TRXF11, já citado em publicações anteriores, anunciou, em 05/03, a conclusão da compra de mais um imóvel vinculado ao Hospital Israelita Albert Einstein, por aproximadamente 334 milhões de reais, composto por 11 lajes corporativas. A operação seguiu a modalidade sale and leaseback, quando a empresa vende o imóvel e permanece como inquilina.

O contrato de locação terá prazo de 25 anos, sendo os primeiros 20 anos atípicos, o que prevê multa no valor integral do contrato em caso de saída antecipada. Os 5 anos finais serão típicos, período em que uma eventual saída antecipada possui penalidade mais branda.

Esse tipo de transação acaba trazendo previsibilidade de renda, pois se trata de um imóvel com relevância para a operação do inquilino e com a garantia de um contrato forte, algo inerente à estratégia do fundo, que possui 70% da receita advinda de contratos atípicos.

Publicado em 07/03/2026:

O fundo imobiliário RBVA11, do segmento de renda urbana/varejo, anunciou uma nova locação para o Grupo Panvel, que terá ocupação da farmácia no subsolo e no térreo, bem como metade do último andar do prédio para área de treinamento, no imóvel anteriormente ocupado pelo Santander, localizado em Curitiba, entre as ruas Marechal Deodoro e Monsenhor Celso.

Trago este caso para demonstrar um exemplo emblemático de um fundo que nasceu em 2012, no boom das agências bancárias e vem sendo transformado em um fundo mais abrangente, que possibilita locações para os mais diversos setores do varejo, inclusive por meio do reuso de imóveis, normalmente bem localizados, de antigas agências que, hoje em dia, vêm sendo cada vez mais extintas.

Entrando um pouco mais em detalhes, em 2018 a gestora Rio Bravo iniciou um reposicionamento dos fundos da casa. Em um primeiro momento, alterou o fundo AGCX11, que continha apenas agências da Caixa, para RBVA11 (Rio Bravo Renda Varejo). Em seguida, incorporou o fundo SAAG11 (2020), outro fundo exclusivo de agências, nesse caso do Santander. Por último, incorporou o fundo RBED11 (2024), que era focado no segmento educacional, consolidando o RBVA11 como um dos maiores fundos de renda urbana/varejo da atualidade. Desde então, o fundo vem reciclando o portfólio, seja pela venda de imóveis menos atrativos, seja pela redução da exposição ao segmento de agências.

Publicado em 03/03/2026:

O fundo imobiliário KNCR11, da Kinea, acabou de anunciar o resultado da 12ª oferta pública de cotas, com captação de R$ 3,1 bilhões, superando a captação recente do TRXF11, próxima de R$ 3 bilhões, que até então era a maior da história. Além disso, consolida-se ainda mais como o fundo com o maior valor patrimonial da Bolsa, acima dos R$ 10 bilhões.

Pelo menos 42 mil pessoas físicas participaram da oferta, que também contou com a presença de outros fundos de investimento, investidores estrangeiros e investidores ligados ao gestor e ao administrador. Mais uma demonstração da força dessa indústria, que segue em crescimento apesar de toda a complexidade inerente à nossa economia.

Lista dos 10 fundos imobiliários com maior patrimônio:

1º KNCR11 +10 bilhões

2º KNIP11 +7 bilhões

3º HGLG11 +7 bilhões

4º XPML11 +6 bilhões

5º TRXF11 +6 bilhões

6º BTLG11 +5 bilhões

7º KNRI11 +4 bilhões

8º MXRF11 +4 bilhões

9º XPLG11 +4 bilhões

10º VISC11 +3 bilhões

Publicado em 23/02/2026:

3 milhões de investidores em Fundos Imobiliários! O último boletim mensal divulgado agora em fevereiro pela B3 mostrou que a marca foi atingida em janeiro, exatamente três anos após os 2 milhões registrados em janeiro de 2023. Um crescimento expressivo que vem se consolidando desde o início da pandemia, mesmo que os últimos anos tenham sido marcados por juros básicos da economia em patamares elevados.

Pelo menos, sinto-me um pouco parte disso ao contribuir para que mais pessoas compreendam o valor de uma carteira previdenciária estruturada para gerar renda mensal com Fundos Imobiliários.

Publicado em 18/02/2026:

A gestora Mérito, que tem como principal produto o fundo imobiliário MFII11, que atua no segmento de desenvolvimento, criou no pós-pandemia outro fundo temático chamado MCEM11, com o objetivo de investir em ativos do segmento funerário.

O MCEM11, em parceria com o Grupo Cortel, constituiu um consórcio para participar de uma concessão realizada pela Prefeitura de São Paulo e arrematou o bloco 2, que previa a gestão de cinco cemitérios: Araçá, Dom Bosco, Santo Amaro, São Paulo e Vila Nova Cachoeirinha.

Como a concessão tem prazo de 25 anos, se bem gerido, o fundo pode buscar renda recorrente por meio da exploração de diversos serviços: cemiteriais, funerários, comercialização de jazigos e planos.

Trata-se de uma tese bastante específica, mas que fica registrada ao menos como curiosidade.

Publicado em 18/01/2026:

A partir desta, farei uma sequência de publicações demonstrando algumas abordagens em fundos imobiliários, além das já tradicionais: escritórios, galpões e shoppings. Sem indicação de investimento, apenas com o objetivo de compartilhar informação.

A gestora Suno trouxe, por meio do fundo SNEL11, uma tese de investimento até então pouco explorada, voltada ao mercado de energia. Até o momento, o portfólio é composto por usinas solares, que podem ser desenvolvidas ou adquiridas prontas. O fundo realiza a locação dessas usinas para que o inquilino gere sua própria energia, normalmente vinculada à modalidade de geração distribuída.

Recentemente, o fundo realizou uma nova emissão de cotas, aproximando-se de R$ 1 bilhão em patrimônio, com a expectativa de saltar de 15 para 37 projetos. A estratégia prevê a expansão das usinas para mais seis estados, totalizando presença em 12 estados.

Achei bastante interessante essa política de investimentos, que enquadra usinas como estruturas imobiliárias passíveis de exploração por fundos imobiliários.

Publicado em 12/01/2026:

O ano de 2026 iniciou com a repercussão do caso do jovem que se perdeu no Pico Paraná e, após o desfecho, acabei assistindo a um vídeo de um montanhista experiente que disse a seguinte frase: “espere o melhor, mas prepare-se para o pior”. A partir disso, fiz uma reflexão sobre a aplicação ampla dessa frase, já que ela pode ser utilizada em diversas áreas da vida, inclusive no tema que abordo.

E nem vou fazer referência aos inúmeros produtos arriscados que existem no mundo dos investimentos. Usarei apenas alguns exemplos dentro do próprio nicho dos fundos imobiliários para demonstrar.

No final de 2018, período em que o mercado em geral estava animado, surgiram diversos fundos novos, entre eles alguns um pouco mais arrojados, como o fundo de papel HCTR11, com uma política de investimento em títulos de CRI com retornos bem acima da média, vinculados ao segmento de multipropriedade. A consequência disso, como infelizmente sempre acontece, foi que investidores em busca do “melhor” investimento se encantaram. Em um movimento semelhante, novos fundos do mesmo gestor e também de um gestor parceiro surgiram em 2020 com a mesma temática: DEVA11, TORD11 e VSLH11, completando o quarteto.

Ao longo da pandemia, esses fundos continuaram pagando altos rendimentos e atraindo um mar de novos investidores que ingressaram nesse período no mercado de fundos imobiliários. Até que, em 2023, iniciou-se uma onda de inadimplências em alguns CRIs, inclusive com o pedido de recuperação judicial do Grupo Gramado Parks, que tinha exposição considerável nas carteiras dos fundos citados, trazendo impacto nos rendimentos, pânico e quedas abruptas nos preços das cotas.

Foi então que esses fundos, antes queridos por investidores que não observam além da superfície, viraram verdadeiros pesadelos. E por que isso aconteceu? É aqui que se encaixa a frase citada no início do texto, pois muitas pessoas compraram esses fundos chamativos apenas pelos ganhos, sem qualquer preocupação com os riscos e, em muitos casos, concentrando boa parte ou até todo o investimento, deixando de lado fundos mais consolidados e com bom histórico. Qual a lição? Tenha uma base sólida para, só então, fazer alguma “aposta” com um pequeno percentual, se assim desejar.

E não estou aqui querendo me colocar como o entendido, até porque cometi exatamente esse erro em uma aposta em uma ação, com o agravante de estudar e ensinar sobre o tema. Ainda assim, gostaria de evitar que isso aconteça com outras pessoas. Inclusive, em 2025 modernizei todo o meu material para incorporar, além das experiências positivas, também essa negativa. Seja em fundos imobiliários ou em qualquer outro produto, proteja-se.

Publicado em 05/01/2026:

Hoje comentarei sobre um detalhe importante relacionado aos rendimentos dos Fundos Imobiliários. Sempre alerto sobre possíveis distorções que podem ocorrer nos rendimentos em fechamentos de semestre e aproveitando que estamos passando por esse momento agora, gostaria de demonstrar alguns exemplos (conforme a imagem) e reforçar a importância de uma análise mais aprofundada. Isso ajuda a evitar o erro de observar apenas um único rendimento e realizar uma operação por impulso, considerando que esse valor pode não ser recorrente ou não se repetir nos períodos seguintes.

Para atender à legislação, que obriga a distribuição de no mínimo 95% dos lucros apurados pelo regime de caixa, podem ocorrer, nos fechamentos de junho e dezembro, especialmente em fundos com maior movimentação de portfólio, pagamentos de rendimentos “turbinados”.

Dessa forma, é fundamental que decisões de compras iniciais, reinvestimentos ou até mesmo eventuais vendas sejam embasadas em análises de, no mínimo, 12 meses. Vale ressaltar, ainda, que o estudo dos Fundos Imobiliários envolve diversos outros fatores, muitas vezes mais relevantes do que os rendimentos isoladamente.

Publicado em 31/12/2025:

2025, o ano da correção de rota.

Após alguns anos do meu maior erro como investidor e de tantos outros que se seguiram na tentativa de reverter esse cenário, como já comentei brevemente em publicações anteriores para quem acompanha e também relato na conclusão do meu curso citado mais abaixo, em meados deste ano organizei o projeto Comando Investimentos com o objetivo de extrair algo positivo de toda essa história. A ideia foi transformar tudo o que venho ensinando de maneira mais particular desde 2017 em um formato digital, ampliando o alcance do conteúdo.

A decisão nasceu do desejo de deixar um legado e principalmente reforçar o repasse de conhecimento a partir de experiências reais, tanto positivas quanto negativas, orientando um caminho que ajude outras pessoas a seguirem com mais consciência, a levarem menos sustos ao longo da jornada e, nesse processo, também buscar minha reconstrução.

É uma luta quase inglória tentar romper a barreira do consumismo e do imediatismo que se impõe à sociedade. Ainda assim, se eu conseguir alcançar, mesmo que um pequeno grupo, com o material compartilhado e provocar reflexão, já terei feito alguma diferença.

Um feliz 2026 e que mais pessoas se interessem em construir uma estratégia previdenciária!

Publicado em 24/12/2025:

Maior emissão da história dos Fundos Imobiliários ultrapassa R$ 3 bilhões

A gestora TRX divulgou o Anúncio de Encerramento da 12ª emissão de cotas do TRXF11, com captação de R$ 3.003.621.147,94, que fica marcada, até aqui, como a maior da história do mercado de Fundos Imobiliários.

Considerando as fases 1 (direito de preferência, subscrição de sobras e montante adicional) e 2 (oferta pública e cotas adicionais), foram integralizadas 29.937.418 novas cotas ao valor unitário de R$ 100,33, perfazendo o montante total destacado acima.

Ao analisar os tipos de subscritores, 4.980 pessoas físicas subscreveram aproximadamente 6,6 milhões de cotas, 51 investidores institucionais (fundos de investimento, entidades de previdência privada e demais pessoas jurídicas) subscreveram 19,2 milhões de cotas e 8 investidores estrangeiros subscreveram cerca de 4 milhões de cotas.

Utilizo o exemplo acima para demonstrar a força desse mercado, que cada vez mais alcança feitos expressivos e se consolida como uma alternativa viável de renda complementar para os mais diversos perfis de investidores.

Aproveito para desejar um ótimo Natal! 

Publicado em 20/12/2025:

Na quinta-feira, 18/12, a empresa Guararapes, controladora da Riachuelo e listada na B3 sob o código GUAR3, comunicou a venda do shopping Midway Mall, localizado em Natal/RN, pelo valor de R$ 1,6 bilhão. A operação já vinha sendo ventilada e era esperada pelo mercado, mas ainda assim fez as ações subirem 9%, sobretudo após a empresa anunciar que distribuirá aos acionistas praticamente todo o valor arrecadado com a venda.

E por que essa venda? A ideia foi se desfazer de um ativo que não está diretamente relacionado às atividades principais da empresa, varejo de moda e fabricação de vestuário, simplificando, assim, sua estrutura.

E agora, a questão mais importante dentro da abordagem que venho trazendo, do lado comprador está um consórcio liderado pela Capitânia, que dentro de sua estrutura, conta com diversos fundos imobiliários. Entre eles está o CPSH11, voltado ao segmento de shoppings, que imagino ser um provável destino para o Midway Mall, ativo que está entre os principais do Nordeste.

Publicado em 16/12/2025:

Chegamos a 2,9 milhões de investidores em Fundos Imobiliários, conforme o último boletim mensal divulgado ontem (15/12) pela B3. Um número expressivo quando lembro do meu início, com apenas 89 mil investidores, mas ainda muito distante do potencial, considerando tanto o tamanho da população quanto a importância que esse produto pode ter na formação de uma renda complementar para a aposentadoria.

Publicado em 13/12/2025:

O fundo HGLG11, que esteve envolvido na compra de imóveis do VILG11, conforme trouxe aqui recentemente, agora encaminhou uma proposta para incorporação de outros quatro fundos imobiliários, sendo LVBI11 e PATL11, também geridos pela Pátria, além de outros dois fundos, Aracaju e Guarulhos, não negociados em Bolsa e geridos pela Brookfield. A operação necessita de aprovação em assembleias de todos os fundos envolvidos e, se concretizada, levará o HGLG11 ao topo do ranking dos fundos imobiliários, com patrimônio aproximado de R$ 10 bilhões, ultrapassando o KNCR11, atual líder, com pouco mais de R$ 9 bilhões.

O fundo XPML11, maior do segmento de shoppings, anunciou a venda de participações em nove shoppings pelo valor aproximado de R$ 1,6 bilhão para um fundo recém-criado pela gestora Riza. Em contrapartida, divulgou a compra de uma fração do Shopping Pátio Higienópolis, detida pelo fundo BBIG11, além de participações em outros quatro shoppings pertencentes à empresa Iguatemi, listada em Bolsa, somando aproximadamente R$ 600 milhões em transações. Com isso, a alavancagem do fundo, que estava acima de 27%, recua para 16,5%.

O fundo TRXF11 segue em ritmo intenso na alocação dos recursos bilionários captados na última emissão de cotas. Após as compras das agências da Caixa, que divulguei anteriormente, foram realizadas as seguintes transações:

- dois shoppings em Belo Horizonte, por aproximadamente R$ 257 milhões;

- dois imóveis em um mesmo conjunto no Rio de Janeiro, que atendem a uma escola de educação infantil Eleva, um McDonald’s e uma Farmácia Pacheco, por aproximadamente R$ 159 milhões;

- um imóvel em Guarulhos, locado para a Universidade Cruzeiro do Sul, Cobasi e Caixa Econômica Federal, por exatos R$ 125 milhões;

- aquisição indireta de cinco galpões, localizados em Cabreúva/SP, Guarulhos, São Paulo e Rio de Janeiro, por meio da aquisição de 90% das cotas do fundo HIRE11, da gestora HIRE, por aproximadamente R$ 400 milhões;

- aquisição indireta de quatro imóveis em São Paulo, locados para St. Marche e Oba Hortifruti, por meio da aquisição de 100% das cotas do fundo MCDU11, da gestora Mauá, por aproximadamente R$ 202 milhões.

O fundo VIUR11 anunciou a venda de seis dos sete imóveis de seu portfólio, também para o TRXF11. A transação envolve dois imóveis em Porto Alegre, locados para a empresa educacional Ânima, um imóvel em Campinas, locado para a Anhanguera, um imóvel de varejo em São Luís e dois imóveis de varejo no Rio de Janeiro, totalizando aproximadamente R$ 269 milhões. O fundo também convocou assembleia para deliberar sobre amortização de cotas, com vistas a uma futura liquidação e extinção.

E para encerrar, a gestora Pátria realizou nova movimentação estratégica ao adquirir a divisão de fundos imobiliários da RBR, que contempla 12 fundos, em uma operação avaliada em aproximadamente R$ 8 bilhões. Com isso, a Pátria passa a somar cerca de R$ 38 bilhões em ativos imobiliários, consolidando-se como a maior gestora desse mercado.

Publicado em 08/12/2025:

A última transação do fundo imobiliário VILG11, detalhada na publicação anterior, no valor de R$ 709,6 milhões, me levou a observar alguns pontos que gostaria de compartilhar, não como recomendação, mas para ilustrar, por meio desse caso, o potencial que existe em diferentes vertentes de uma Carteira Previdenciária composta por Fundos Imobiliários, estratégia que considero das mais viáveis.

Segundo o relatório gerencial mensal da gestora Vinci (gráfico anexo), antes da operação o VILG11 estimava um rendimento entre R$ 0,69 e R$ 0,74 por cota. Após a transação, essa faixa foi revisada para R$ 0,80 a R$ 0,87 no primeiro semestre de 2026. Como os fundos precisam distribuir 95% do lucro caixa no semestre, fica claro que a venda permitirá esse ganho adicional. Esse é o primeiro ponto, um lucro que não estava no radar e que o investidor pode reinvestir em novas cotas, caso faça sentido na sua estratégia.

O segundo ponto, ilustrado em outro gráfico anexo, é a forte valorização da cota no último ano. Supondo que o investidor tenha comprado na baixa, no fim de 2024, além do rendimento extra projetado, também teria obtido uma valorização patrimonial superior a 40% até o fim de 2025.

E o que isso significa? Que se deve comprar apenas no menor preço? Não, até porque ninguém sabe qual será o fundo do poço. Eu acredito em aportes constantes ao longo do tempo, para que, no horizonte de dez anos ou mais, o resultado seja consequência da disciplina. A reflexão aqui é outra, aproveitar momentos de depressão do mercado ou entradas de renda extra para fortalecer os aportes. Isso acelera o acúmulo de cotas, ampliando tanto o patrimônio quanto a renda futura para a aposentadoria. Em outras palavras, não temer o ciclo de baixa e sim saber usá-lo a favor.

Publicado em 03/12/2025:

No dia 26/11, o fundo imobiliário VILG11, do segmento logístico, divulgou Fato Relevante sobre a venda da totalidade de sua participação em quatro imóveis por R$ 709,6 milhões ao fundo HGLG11, uma das maiores transações recentes entre fundos.

São dois imóveis em Extrema/MG, um em Serra/ES e um em Osasco/SP. A maior parte do valor, R$ 582,2 milhões, será recebida em cotas do HGLG11, precificadas em R$ 162,22 na Oferta Pública. Outra parcela, de R$ 47,4 milhões, corresponde ao repasse de dívidas sobre alguns ativos e os R$ 80 milhões restantes serão pagos em dinheiro, parcelados em 24 meses com correção de 8% ao ano.

A Vinci, gestora do VILG11, ressaltou que reduzirá significativamente sua exposição aos mercados do ES e MG. Com as cotas do HGLG11, que serão vendidas no mercado secundário conforme restrições acordadas com o comprador, terá recursos para novas aquisições nos principais polos logísticos. Já a Pátria, gestora do HGLG11, afirmou tratar-se de uma operação estratégica, que proporciona acesso a imóveis bem localizados e com características técnicas relevantes.

E volta a surgir a pergunta: "Se um fundo vendeu, por que seria interessante para o outro comprar?". É justamente nesse ponto que entra o trabalho do investidor em compreender a tese de cada gestão.

Um ponto que pode ser considerado é a Emenda Constitucional nº 132/2023, que determina a extinção progressiva de benefícios fiscais de ICMS, instrumento amplamente utilizado para atração de empresas, como ocorre em Extrema/MG, que se tornou polo logístico apoiada nesse mecanismo. Os incentivos começam a ser reduzidos em 2029 e deixam de existir a partir de 2032.

Com o fim dessa disputa fiscal entre estados e municípios, independentemente do mérito, entendo que o mercado deve voltar a dar mais peso à proximidade dos grandes centros. Nesse contexto, a Vinci pode estar se antecipando e se desfazendo de alguns imóveis enquanto ainda há liquidez, ao passo que a Pátria talvez continue enxergando potencial na região.

É mais um exemplo da pluralidade de estratégias no mercado de Fundos Imobiliários.

Publicado em 28/11/2025:

Hoje, na Black Friday, acontece a já tradicional corrida por promoções, em que muitas pessoas acabam comprando até o que não precisam apenas para sentir prazer e satisfação, afinal, o cérebro ativa o sistema de recompensa e libera dopamina. Porém, em muitos casos, quando esse impulso inicial passa, o que fica é o arrependimento e uma sensação de vazio.

Dito isso, gostaria de propor uma reflexão. Imagine buscar um tipo de satisfação semelhante à de uma compra comum, mas com o dinheiro permanecendo com você. Melhor ainda, imagine que o valor usado nessa “compra” gere mais dinheiro ao longo do tempo. Pois é exatamente isso que acontece quando se fazem aportes recorrentes em cotas de Fundos Imobiliários.

Quando você notar, terá construído uma carteira com vários fundos e milhares de cotas gerando rendimento mensal, algo que, no futuro, poderá se tornar uma fonte complementar de renda, proporcionando uma vida mais tranquila e permitindo compras sem arrependimento em datas como a de hoje.

Publicado em 26/11/2025:

O fundo imobiliário TRXF11, do segmento de renda urbana, anunciou ontem, 25/11, a aquisição de 14 agências da Caixa Econômica Federal, vendidas pela Funcef, entre elas, a agência Rua das Flores, na Praça Osório, em Curitiba.

Diante disso, pode surgir a pergunta: “Vale a pena comprar imóveis locados para agências bancárias, considerando que muitas estão fechando?”. Acompanhando o mercado, eu imaginava que a Caixa Econômica seria menos agressiva no fechamento de unidades por conta do seu papel social. Porém, parece que me enganei, pois perto da minha localidade, das quatro agências existentes, três foram fechadas. Então, essa compra foi ruim? Na minha visão, não necessariamente. Isso porque a maior parte dessas agências tem localização privilegiada e mesmo que a Caixa opte por não renovar os contratos, que ainda têm pelo menos mais quatro anos, os imóveis têm alto potencial para outros usos voltados ao varejo.

Outro questionamento que pode surgir é: “Se a Funcef está vendendo esses imóveis, por que seria um bom negócio para o comprador?”. Aqui entra o entendimento do propósito de cada parte envolvida. A Funcef, por ser um fundo de pensão, precisa periodicamente gerar liquidez para pagar benefícios aos seus participantes. Nesse sentido, é muito mais adequado manter cotas de fundos imobiliários, que permitem conversão mais rápida em dinheiro, do que imóveis físicos, especialmente considerando o amadurecimento do mercado de FIIs, que hoje oferece mais alternativas para investidores institucionais. Já para o TRXF11, a compra oferece acesso a imóveis bem localizados, atualmente ocupados por um inquilino de bom crédito e com grande potencial de readequação para outros usos no futuro.

Ainda sobre o posicionamento do TRXF11, o fundo passa a adicionar ao portfólio o setor de agências bancárias, tradicionalmente associado ao RBVA11 e com isso, reforça sua tese de investimento em varejo, mantendo uma disputa saudável com seus pares HGRU11 e o próprio RBVA11, já citado.

Publicado em 24/11/2025:

Após aproximadamente 50 dias de gravações, totalizando 49 horas de conteúdo divididas em 99 aulas, está oficialmente lançado o meu curso “Carteira Previdenciária com Fundos Imobiliários”.

Apesar de sempre buscar excelência em tudo o que faço, confesso que não imaginava alcançar um resultado tão completo e detalhado, algo diferente de qualquer outro material ao qual já tive acesso. Digo isso após assistir a cada uma das aulas gravadas. E reforço ainda mais pela circunstância pessoal desafiadora em que tudo foi produzido, relatada inclusive na conclusão do curso, e que acabou sendo o estopim para que eu canalizasse forças e concretizasse este projeto, capaz de evitar que outras pessoas cometam o mesmo erro, se aproveitarem o conhecimento compartilhado.

Cronograma de execução do projeto:

- Julho:

1. Registro do domínio

2. Criação do site

3. E-mail profissional

4. Perfis nas redes

5. Cartão de visitas

- Agosto / Setembro:

1. Solicitação de registro da marca

2. Definição da estrutura, aperfeiçoamento do material iniciado em 2016 e conversão para apresentação das aulas, com apoio da ferramenta Canva

- Outubro / Novembro:

1. Construção, gravação das aulas pelo Zoom e disponibilização na plataforma digital Hotmart

2. Divulgação

Publicado em 19/11/2025:

O mercado de fundos imobiliários continua sendo dominado por investidores pessoas físicas, conforme pode ser observado nos gráficos associados. Contudo, é evidente o aumento do volume negociado por investidores institucionais e estrangeiros.

Numa perspectiva mais imediata, o posicionamento antecipando a queda da taxa básica de juros, que deve ocorrer em breve, é um dos fatores que explicam esse movimento, já que a atuação dos investidores institucionais tende a ser mais criteriosa e menos reativa do que a das pessoas físicas.

Mas, olhando além do cenário atual, de forma geral os investidores institucionais são muito mais diligentes e exigentes do que as pessoas físicas. Isso me faz refletir sobre a maturidade crescente desse mercado, acompanhada pela evolução da legislação e pela profissionalização de gestores e administradores, que têm utilizado diversos instrumentos para buscar maior eficiência operacional e também o crescimento dos fundos, seja por novas emissões, incorporações ou fusões. Esses movimentos têm trazido mais robustez e liquidez ao setor, atraindo investidores com “bolsos maiores”.

Outro ponto relevante, que também explica o aumento da participação de investidores estrangeiros, é o esforço de vários gestores para adaptar seus fundos aos requisitos de entrada em índices internacionais, como os da MSCI e FTSE, o que acaba gerando alocação por meio de ETFs globais que replicam tais índices.

Algo já definido há algum tempo, mas que ainda vejo como um vetor de crescimento nos próximos anos, é a proibição de fundos de pensão realizarem investimentos diretos em imóveis, permitindo apenas investimentos indiretos via fundos imobiliários ou outros instrumentos financeiros.

Em suma, embora o número de investidores pessoas físicas continue crescendo de forma ininterrupta desde 2017, acredito que, cada vez mais, o patrimônio dos fundos imobiliários será composto por recursos provenientes dos grandes investidores institucionais.

Publicado em 14/11/2025:

Há 10 anos, quando meu amigo Gabriel Solana me apresentou aos Fundos Imobiliários, éramos apenas 89 mil investidores. Com o tempo, à medida que adquiri um conhecimento mais amplo sobre o mercado de capitais e suas diversas possibilidades, comecei a me questionar por que um produto tão bem estruturado e seguro, considerando o lastro imobiliário, tinha tão poucos investidores em comparação com outros produtos muito mais arriscados, que já contavam com milhões de pessoas.

Ao analisar mais a fundo, é possível identificar algumas vertentes. Uma delas é o fato de que os Fundos Imobiliários são ideais para uma estratégia de longo prazo, enquanto o imediatismo típico das pessoas simplesmente impede que grande parte delas sequer inicie o estudo de algo que demande 10, 15 ou 20 anos para gerar resultados expressivos, dependendo da dedicação e disciplina. Aqui surge outra vertente, a busca pelo ganho rápido. Assim, a aposta em Ações torna-se algo comum, transformando um produto que também deveria ser encarado como de longo prazo em uma espécie de roleta, na tentativa de acertar a “grande jogada”.

Ainda assim, o principal fator continua sendo o desconhecimento. Mesmo desconsiderando elementos como o consumismo e a falta de prioridade, até mesmo pessoas que já demonstram alguma preocupação com a formação de poupança e com a qualidade de vida futura não são devidamente apresentadas ao Mercado de Fundos Imobiliários ou acabam bloqueadas pelo medo.

Apesar de todas essas variáveis, avançamos bastante nesse período. Conforme demonstrado no gráfico, que indica o número de investidores ao final de cada ano, o crescimento começou de forma tímida em 2017, mas já em 2019 o número de investidores havia triplicado em relação ao ano anterior. Nem mesmo a pandemia freou essa expansão e ao final de 2020, o número de 1 milhão de investidores foi superado, mantendo um ritmo constante nos anos seguintes. Entre 2022 e 2023, ultrapassamos a marca de 2 milhões e seguimos rumo aos 3 milhões, possivelmente em 2026, quando a taxa básica de juros deve ceder após os patamares elevados que provocaram resistência em 2024 e 2025.

Olhando daqui, em 2025, para o cenário de 2015, é gratificante observar essa evolução, mas ainda é necessário equilibrar o crescimento numérico com a qualidade do conhecimento desses investidores.

Publicado em 12/11/2025:

Quando comecei a investir em fundos imobiliários há 10 anos, lembro que a maioria deles tinha cotas na base 100, alguns poucos na base 1000 (que já havia sido mais comum em outros tempos) e ainda alguns que pareciam “renegados” nas bases 1 ou 10. Várias pessoas, inclusive, compravam esses fundos com sobras que ficavam na conta e eles acabavam conhecidos como “fundos cofrinhos”.

Recordo também que alguns gestores recorreram ao grupamento, instrumento que permite a unificação de cotas para formar uma nova combinação com preço-base superior, reduzindo a quantidade total em circulação no mercado sem alterar o patrimônio do fundo. Só para ilustrar, o fundo FFCI11 (atual RCRB11), que custava aproximadamente R$ 1,00, realizou um grupamento de 100:1 em 2017, passando a ser negociado próximo de R$ 100,00.

Nos anos seguintes, a base 100 se manteve como padrão do mercado, algo que parecia equilibrado, nem um preço alto demais, que limitasse o acesso a investidores maiores, nem tão baixo a ponto de permitir que qualquer pessoa comprasse cotas como “troco”, sem nenhuma análise de qualidade.

Agora, nesse novo mundo pós-pandemia, com uma quantidade de investidores muito maior (tema para outra publicação), o mercado passou a adotar com mais frequência a base 10. Diversos fundos realizaram o desdobramento de 1:10, fazendo com que cotas antes negociadas a R$ 100,00 passassem a R$ 10,00, sob a justificativa de aumentar a liquidez. Pessoalmente, acho que faria mais sentido buscar esse aumento de liquidez há 10 anos, quando o número de investidores era bem menor, mas eis que o mercado nem sempre é lógico. :)

Vale ressaltar que o preço-base das cotas dos fundos imobiliários é uma decisão de gestão, já que não há nenhuma definição vinda do regulador. Ainda assim, é nítido que, da mesma forma que observamos os ciclos de mercado, com o medo predominando durante as altas de juros e a euforia nas fases de queda, também existem ciclos e tendências relacionados à definição da base do momento.

Independentemente disso, em qualquer ciclo encontramos fundos nas bases 1, 10, 100 e 1000. Por isso, permanece essencial o conhecimento e a capacidade de análise para que os investimentos sejam feitos com segurança.

Publicado em 10/11/2025:

Os fundos imobiliários sempre tiveram restrição para a compra de imóveis por meio de endividamento. Portanto, o mecanismo padrão para ampliação do portfólio era a emissão de novas cotas, por ofertas públicas ou restritas, em períodos mais favoráveis do mercado, quando os juros da economia estavam mais baixos. Assim, captavam novos recursos diretamente dos investidores, majoritariamente pessoas físicas.

Nos últimos anos, com o mercado de fundos imobiliários em franco crescimento, foram realizadas algumas mudanças regulatórias para acompanhar essa evolução, tanto do lado dos gestores quanto do lado dos investidores, e novas abordagens passaram a ser observadas. Passou-se a adotar, por exemplo, compras de imóveis a prazo, com menor uso de caixa no ato da aquisição e o restante parcelado em prazos médios e longos, além de operações via securitização de recebíveis, nas quais a transação de compra é atrelada ao fluxo de caixa da própria operação. Surge, então, a alavancagem, acompanhada de vantagens e riscos.

Uma alavancagem bem estruturada pode impulsionar o crescimento em cenários adversos, justamente quando as oportunidades de aquisição de novos imóveis são mais atraentes, mas grande parte dos investidores não apoiaria novas emissões, e os preços das cotas no mercado estariam pressionados, inviabilizando captações relevantes. Por outro lado, uma operação mal planejada ou em percentuais excessivos em relação ao patrimônio do fundo pode comprometer sua saúde financeira. Ou seja, a qualidade da gestão é primordial para o uso consciente desse mecanismo.

Mais recentemente, com o mercado ainda cauteloso em relação a novas emissões e à captação tradicional junto aos pequenos investidores, surgiram as emissões para compra de imóveis em troca de cotas. Nelas, o público-alvo é composto por investidores profissionais, que oferecem imóveis e recebem cotas do fundo em contrapartida. Dessa forma, o fundo não precisa desembolsar recursos para as aquisições e consegue crescer de forma alternativa. No entanto, há riscos, se as compras não forem conduzidas com critérios rigorosos, os imóveis incorporados podem não trazer os benefícios esperados ao fundo e aos cotistas.

Outro ponto, embora de menor relevância, é a chamada diluição, o aumento da quantidade de cotas faz com que os investidores que não estejam envolvidos na oferta tenham sua participação percentual reduzida, o que, dependendo do tamanho do investidor, pode até diminuir seu poder de influência.

Em resumo, a indústria de fundos imobiliários está cada vez mais moderna e preparada para enfrentar os mais variados cenários econômicos, que, em nosso país, são naturalmente desafiadores.

Publicado em 06/11/2025:

O mercado de fundos imobiliários tem passado por um processo de consolidação mais acentuado em 2025, com diversas gestoras realizando incorporações de fundos, algumas, no mínimo, curiosas. É o caso da incorporação do IRDM11, fundo de papel (CRI) mais antigo, pelo IRIM11, fundo multiestratégia mais recente, ambos da gestora Iridium e também do RBRF11, fundo de papel (FoF) mais antigo, pelo RBRX11, fundo multiestratégia mais recente, ambos da gestora RBR.

Além dessas incorporações entre fundos da mesma gestora, há casos de operações entre gestoras diferentes, como o “ataque” do fundo GGRC11 (segmento logístico), da gestora Zagros, sobre o único imóvel do fundo VTLT11, da gestora Tivio.

Em todas essas situações, os fundos incorporados serão liquidados e os cotistas receberão, nas devidas proporções, cotas dos fundos incorporadores.

Entre as possíveis vantagens dessas operações estão: criação de fundos maiores e mais diversificados, acesso a ativos de maior porte e qualidade, aumento do poder de negociação, maior liquidez, otimização de custos e maior capacidade de crescimento.

Por outro lado, fundos tradicionais, com histórico consolidado no mercado, deixam de existir, o que obriga os investidores a realizar ajustes em seus controles e, em alguns casos, readequações de carteira para o realinhamento da estratégia.

E não são apenas os fundos que vêm passando por mudanças, pois as próprias gestoras também têm se consolidado. O exemplo mais evidente é o da Pátria, que primeiro adquiriu a gestora e os fundos da VBI (sendo que a VBI já havia incorporado a gestora Barigui, com seu fundo BARI11 e o fundo QAGR11, da gestora Quasar). Em seguida, a Pátria adquiriu a divisão de fundos imobiliários da CSHG, todos os fundos da Genial, e, por fim, a gestora Vectis e seus respectivos fundos.

Publicado em 09/10/2025:

E a MP 1303, que comentei recentemente, caducou! Após ter sido aprovada na comissão mista, ainda precisava passar pelos plenários da Câmara e do Senado até o dia 08/10, mas os deputados optaram por não apreciá-la e ficou por isso mesmo. Assim, a tributação (ou isenção) de alguns tipos de aplicações financeiras permanece sem alterações.

Na parte que acompanho mais de perto, Fundos Imobiliários e outros títulos investidos internamente por eles, segue a isenção para pessoas físicas, desde que atendidas as regras aplicáveis.

Isto posto, continuarei utilizando este espaço para compartilhar novidades sobre os Fundos Imobiliários.

Com a projeção para início da queda da taxa básica de juros a partir de 2026, já é possível observar reversões nas precificações das cotas, o que abre uma possível janela para captações junto aos investidores. Com isso, alguns gestores começam a anunciar novas emissões visando o crescimento dos fundos.

Nos últimos dias, por exemplo, a gestora Alianza convocou uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para autorização de captação no fundo ALZR11, a TRX iniciou a 12ª emissão de cotas do TRXF11 e a XP Vista deu início à 11ª emissão do MXRF11, entre outras emissões já em andamento.

Publicado em 03/10/2025:

Com grande satisfação, após superar diversos desafios, anuncio que consegui adiantar o pré-lançamento do curso, que já está disponível na plataforma Hotmart.

Por enquanto, além da introdução, já estão disponíveis as 12 aulas do módulo de Fundamentos. A partir de 15/10, conforme o cronograma, ocorrerão liberações semanais parciais até a entrega final em 15/11, totalizando 81 aulas.

Até o lançamento completo em 15/11, estará ativo o cupom COMANDO, que garante 10% de desconto durante o pré-lançamento.

Seguem duas opções de links para quem tiver interesse: 

https://hotmart.com/pt-br/marketplace/produtos/carteira-previdenciaria-com-fundos-imobiliarios/J101055434R

https://rodrigoalbani.hotmart.host/carteira-previdenciaria-com-fundos-imobiliarios-eb0ef01c-d722-4e2c-8674-ddce43e6fec3

Publicado em 01/10/2025:

Tenho acompanhado, nas últimas semanas, a movimentação do Congresso Nacional em relação à MP 1303, que trata das alterações na tributação de aplicações financeiras e ativos virtuais. No momento, a medida está em fase de encaminhamento na comissão mista, para posterior apreciação pela Câmara dos Deputados e pelo Senado Federal.

Diversos produtos de renda fixa e de renda variável poderão sofrer inclusão ou alteração na forma de tributação. No entanto, minha atenção está voltada, em especial, aos fundos imobiliários, que são o carro-chefe do meu projeto Comando Investimentos.

Enquanto as votações não forem concluídas, prazo que se encerra em 08/10, ainda podem ocorrer novas alterações. Continuarei acompanhando de perto para atualizar o material do curso e garantir o repasse correto das informações aos futuros alunos. 

Publicado em 24/09/2025:

E está tudo pronto para a gravação das aulas!

Os conteúdos já estão organizados e os módulos definidos na plataforma Hotmart para o curso:

"Carteira Previdenciária com Fundos Imobiliários"

- Módulo 1: Introdução

- Módulo 2: Fundamentos da Organização Financeira e dos Investimentos (12 aulas)

- Módulo 3: Fundos Imobiliários – do básico à capacidade de construção de uma carteira previdenciária (51 aulas)

- Módulo 4: Bônus e Conteúdos Complementares (18 aulas)

- Módulo 5: Conclusão

Agora é foco total para cumprir o cronograma:

- Pré-lançamento: 15/10

- Disponibilização integral das aulas: até 15/11 

Publicado em 19/09/2025:

Hoje, 19/09, é um dia simbólico para mim.

Há exatos três anos, vivi na prática o impacto de uma escolha (na verdade uma aposta) que não condizia com o meu perfil de investimento. Um erro que trouxe perdas importantes, mas também aprendizados, que me fizeram refletir sobre meu papel na educação financeira.

Voltando um pouco no tempo para contextualizar: desde 2015, fui atraído pelo mercado financeiro e, no ano seguinte, decidi criar um material para ensinar. Percebi que poderia ajudar outras pessoas a construir uma fonte complementar de renda e uma vida mais tranquila por meio dos fundos imobiliários, um produto acessível, de compreensão relativamente simples e que não assustaria tanto, especialmente considerando o perfil da maioria da população, que ainda tem pouco conhecimento nessa área e carrega grande receio.

Assim segui, ministrando aulas particulares. Porém, após o tropeço (fora do mundo dos fundos imobiliários), me afastei dos alunos e das atividades, sentindo que não tinha moral para continuar ensinando.

Com o tempo e incentivado por pessoas próximas, entendi que compartilhar também os erros faz parte do processo. Foi aí que decidi retomar a produção de conteúdo e transformar toda essa experiência em algo positivo, com o objetivo de ajudar ainda mais pessoas.

É com esse espírito que estou consolidando o projeto Comando Investimentos e lançando o curso digital Carteira Previdenciária com Fundos Imobiliários. O material reúne teoria e prática, pensado tanto para quem está começando quanto para quem já busca dar um passo a mais na construção da sua carteira.

O pré-lançamento, pela plataforma Hotmart, está previsto para 15/10, Dia dos Professores, em homenagem à minha mãe, hoje professora aposentada. 

Publicado em setembro de 2025:

No início de agosto, protocolei o pedido de registro da marca junto ao Instituto Nacional da Propriedade Industrial (INPI). No fim do mês, o pedido já apareceu publicado na Revista da Propriedade Industrial (RPI). Mais um passo simples, mas significativo para o projeto!

Tenho me inspirado em uma frase que traduz bem esse caminho no mundo dos investimentos: “Passos de elefante, devagar e firmes”.🐘 

Publicado em agosto de 2025:

Seguindo com o projeto, após pouco menos de dois meses, alguns objetivos estruturantes foram cumpridos:

1. Registro do domínio;

2. Criação do site;

3. E-mail profissional;

4. Perfil nas redes;

5. Cartão de visitas.

Atualmente, está em andamento a organização do conteúdo do curso, cujo pré-lançamento está previsto para outubro e o lançamento oficial para novembro.

Curso "Carteira Previdenciária com Fundos Imobiliários" na plataforma Hotmart:

- Fundamentos da organização financeira e dos investimentos;

- Fundos Imobiliários: do básico à construção de uma carteira previdenciária;

- Bônus e conteúdos complementares.

O material será completo, unindo teoria e prática em todas as aulas. Foi pensado para qualquer pessoa interessada em adquirir esse conhecimento, transmitido de forma simples, mas eficiente, capaz de gerar reflexões mesmo em quem nunca deu atenção ao tema.

Deixo também um recado especial aos colegas de empresa... em um momento de tantas incertezas, será extremamente útil aprender a criar uma nova fonte de renda por meio dos fundos imobiliários, que têm grande vocação para gerar receita recorrente.

Conto com o prestígio e apoio de vocês! 

Publicado em julho de 2025:

Gostaria de compartilhar que estou começando no meu novo cargo de CEO na Comando Investimentos.